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2022年7月19日 葉敬誠 專家評論

解讀內地樓花斷供潮

內地多個樓花項目的業主發出停供樓宣言,事涉10多個省、約300個屋苑,估計涉及按揭金額逾5000億元人民幣。為什麼內地的樓花盤會出事?香港出現類似問題的風險又高不高?

參考各方報道,多個項目同期爛尾/停工有幾個原因:其一是去年住房城鄉建設部對房地產開發商融資提出的「三條紅線」,即剔除預收款後的資產負債率不超過70%;淨負債率不超過100%;現金短債比不小於1。發展商如果三條紅線都觸碰到了,則不得新增有息負債;如果碰到兩條線,負債年增速不得超過5%;碰到一條線,負債年增速不得超過10%;三條線都未碰到,負債年增速不得超過15%。

上述措施令槓桿比率較高、依賴銀行債務融資的發展商資金斷裂;本來,在法律上內地購買樓花與香港一樣,買家借取樓花按揭,款項不是直接交予發展商,而是存放於監管戶口、要按進度發放;理論上那些在樓花階段售出大部分單位的樓盤,應該有足夠資金完成工程。但徒法不足以自行,內地不少爛尾樓苦主也在投訴,負責監管賬戶的銀行,提早向發展商撥放買家所付;當發展商資金鏈「出事」,銀行或監管機構也再無法由監管戶口調撥資金完成工程;其次是近2年各地因抗疫而斷斷續續的封城,令部分樓盤停工。

初步看,300多個樓盤的買家斷供,規模相當嚇人。但多家內地銀行都表示,這些苦主宣稱停止供款的按揭,佔所涉金額最多僅佔其按揭貸款餘額約0.1%。如果停供款的雪球不是滾得太大,對銀行體系應該不會有嚴重影響。但「爛尾樓」成為網上熱話,要假以時日才可恢復內地人民對購買樓花的信心;發展商銷售樓花、回籠資金再投資的操作難如過去順利;加上「住房不炒」的政策,預料內地樓市可能會出現較長時間的調整。

回看香港,單說字面上的法規,對樓花買賣的監管,不見得比內地優勝,例如上文提及購買樓花款項須存入保證人戶口、專門用於樓盤建築費等,其實兩地法規上的要求相當接近。但由政府、監管機構至專業人士對程序的堅持似乎已深入潛意識,香港市場罕聞樓花爛尾;這些對程序的堅持不止是官樣文章,本地樓花出現大規模爛尾的風險仍是極度偏低。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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