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2022年7月5日 專家評論

中小型銀行上調H按鎖息的啟示

上周一家中小型銀行上調H按的鎖息上限,雖然幅度輕微,而且該行的按揭市佔率也不高,對市場影響有限;但行動仍然是響起按息持續上升的訊號,隨着拆息反覆向上,預料最優惠利率將在下半年上升。

該家銀行之前的H按條件與主流睇齊,即H+1.3厘,鎖息為P(該行P為5.375厘)減2.875厘,即2.5厘。調整後,鎖息上限調整至P減2.65厘,即2.725厘。如果拆息持續上升,借款人轉以鎖息計算還款時,在同等借款額、同等年期下,較高的鎖息會導致每月還款微升。

坊間討論加息,一般集中在兩個層次:拆息(HIBOR,簡稱H)受美息帶動上升的速度,一個月拆息上升,會對H按業主帶來即時的影響。另一個討論的主題是最優惠利率(Prime Rate,簡稱P;由銀行各自制訂,目前香港有4個P,由低至高為5厘、5.25厘、5.375厘、5.5厘,以前兩者為主流),P的變動,不僅會影響數量相對較少的P按使用者,也會影響H按中,以P為準的鎖息上限。

今次有銀行上調鎖息上限(P減的幅度),影響遠不及H或P上升,因為只有該行的新批按揭客戶受影響,而且只有在H再進一步上升,觸及鎖息機制時,這些借款人才會使用較高的鎖息還款。但如果以香港整個「按息上升步驟」為視角,此行動仍有指標意義。

在拆息、鎖息上限、最優惠利率三者中,對市場變化最敏感的是拆息,美息上升、銀行體系結餘下跌都可能推動拆息上升。相對來說,最穩定的最優惠利率,過去十多年,只上升和下跌各一次,幅度為0.125厘。處於中間的鎖息上限,在拆息上升、銀行利息成本增加,但又未至於上調最優惠利率之時,便最可能率先成為銀行調整的按揭條件。

拆息在過去2個月已反覆上升,市場已在估量P何時跟上。現時個別銀行上調鎖息上限的利率,雖然幅度有限,暫時亦未見其他銀行跟隨,但行動說明,在拆息持續上升後,個別銀行已需要調整按揭優惠,可視為銀行上調最優惠利率的預警訊號。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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