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2022年6月7日 葉敬誠 專家評論

人口與樓價

上周稅務局發出報稅表,數量較前一年度下跌;同時,統計數據顯示淨離境人數上升、本地勞動人口下跌。傳統上民間智慧相信香港地少人多、樓市可長升長有。當統計顯示人口開始下跌時,傳統智慧是否仍然有效?

稅務局上周發出今年度的247萬份報稅表,數量較前一年度的262萬份下跌5.7%。另外,統計處資料顯示,2022年第一季勞動人口為379.9萬人,較2019年高峰的399.4萬人,下跌約4.9%;入境處數據也反映,今年首季香港有14.2萬人口淨流出。先不論人口下跌的原因,但人口減少已是不爭的事實。人口外流,加上官方銳意增加住宅供應,對樓市又會有何影響?

教育界對學齡人口減少有時會有較正面的反應:建議多年的小班教學,終於有實現的可能。同樣樂觀的態度如應用在樓市,部分人可能會說:香港人終於有望不必捱貴樓;人口減少,居住環境可望改善。但部分人也擔心,香港的出生率已經夠低,如果人口外移的趨勢持續,樓價欠缺支持,可能出現急遽調整,負財富效應甚至會影響其他經濟環節。

我們認為,暫時的情況未需要對樓價太悲觀。繳稅的人數可能下跌,但去年稅收仍創新高。人口數字下跌,但香港銀行體系的存款卻甚為穩定,至少顯示香港在經濟上仍有吸引力。在按揭方面,銀行未償還按揭總額仍見穩定上升,今年4月按年上升9%,宏觀而言,未見人口減少有太大的影響。

另外,疫情之下,單程證*及各種專才入境計劃**來港的人數在近2年下跌(其中,單程證持有人入境人數,在2019年為3.6萬人;2020年為1.01萬人;2021年為1.79萬人)。可以預期,在正常通關後,數字會明顯回升、一定程度上可填補人口外流的空缺。雖然中國的出生率也減少,政府要千方百計鼓勵國人生育,但對比於小小的特區,中國應該仍有大量人口有興趣移居至此;加上過去10年整體住屋供應不足,香港即使在未來數年大幅增加住宅土地供應,也只算追回過去的欠賬,大量居住環境欠佳的市民,仍渴望改善居住環境,供不應求的情況一時難以扭轉。人口外移一時增加,未必反映為樓價下跌。

當然,展望未來,人口外移是否會持續、規模會否擴大,外移的家庭中又有多少會保留香港的物業,通通都會為樓市需求帶來影響。此方面的長期變化,仍需更多時間觀察。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

*單程證持有人,2020年年底至去年年底,淨移出人數為9400人;其中,1.79萬人持單程證來港,2.73萬人為其他香港居民淨移出。資料來源:https://www.news.gov.hk/chi/2022/02/20220228/20220228_180811_947.html

**專才輸入數字於2020年因疫情下跌,但去年數字已止跌回升,升幅近20%。資料來源:https://www.news.gov.hk/chi/2022/04/20220406/20220406_154957_048.html?yptr=yahoo

 

 

 

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