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2022年5月24日 葉敬誠 專家評論

新盤按揭面目全非 買家如何應對?

再有新盤出現按揭問題,買家因價單上的按揭安排吸引而決定入市,後來即使原有按揭不再存在,買家無從取得按揭融資,卻仍然需要按合約完成交易。新盤的按揭風險,究竟可以如何避免?

事源某新盤開售時,價單上有提供九成按揭的付款安排;但其後發展商將新盤業權轉讓予合作夥伴。新合作夥伴不再為買家提供九成按揭,轉為安排另一財務公司提供八成按揭,在成數以外,其他條件也與本來列於價單上的有異。

雖然價單上的高成數按揭安排已經改變,本來打算借取九成按揭完成交易的買家無從取得九成按揭。但由於原發展商陳述的按揭條件並不構成邀約,也不是買賣合約的一部分,即使有關按揭安排不再存在,買家仍然要在合約上列明的成交日期、成交價完成交易。

類似的問題過去其實也曾出現,但規模不及今次大,一般都是新盤提及某些按揭安排,但有個別買家因種種理由,最終不獲批按揭。今次的問題引起較大關注,原因之一是牽涉眾多買家。而且整個按揭安排改頭換面,尤其是買家基本上無法按原本預期取得九成按揭,卻仍然需要按合約完成交易,予人一個買賣雙方簽署不平等合約的印象。

雖然類似「整個原先由發展商列明的按揭條件不再存在」的情況在過去較為罕見,但難保他日不會再出現。釜底抽薪的解決方案,自然是由一手住宅銷售條例上着手,改變此種「發展商陳述有變,但買家仍需完成交易」的情況。惟條例修訂需時良久,買家在現行條例之下,有意透過價單上描述的按揭安排入市時,宜有基本的認知及兩手準備。

基本的認知是價單上陳述的按揭安排並非賣方承諾,而且基本上會註冊,貸款機構有權改變按揭條款、拒絕批出按揭,而買方仍然有責任完成交易。

兩手準備是買家宜要求物業代理或發展商,提供貸款機構的資料及聯絡方法,再打聽一下,有關機構過去批核按揭的往跡,例如是否有過大規模拒批的紀錄、基本的批核要求等,以評估自己按揭申請獲批的可能性。

更理想的情況是買家在發展商陳述的按揭之外,另外準備PLAN B,例如萬一按揭申請被拒批時,有可動用的資金支付首期、又或願意成為按揭擔保人的直系親屬等。以便價單列明的按揭安排出現阻滯、買家需要向其他機構申請按揭時,也會有較大的獲批機會。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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