特首林鄭月娥受訪時透露有意在資助出售房屋(居屋及綠置居)引入漸進式按揭。當執行機構房委會都表示尚待了解計劃的詳情,市場已在討論有關計劃的可能模式、是否着數等。但除了有無着數,更大的問題也許是公帑的運用是否得宜。
有關的訪問,對漸進式按揭只有一句簡單的形容:「買家只須承造單位樓價一半的按揭,餘下的一半樓價按揭,買家可於成交後10年內,一次過或漸進式分階段承造」。目前公眾並不知道特首構想中的漸進式按揭內容,而且由房委會的初步反應看,似乎連此個執行機構也尚未展開相關討論。
技術上有不同的方法可以達成特首描述的目標,包括房委會賣樓時先收樓價的一半,買方為此一半業權申請按揭,餘下一半10年後才收取(應該是按原賣價),到時再申請此一半樓價的按揭。另一個可能的方法是樓價全額交易,借足額樓按(一手居屋便是折實價的90%至95%),但一半樓按首10年暫不還本,而利息由賣方補貼,同樣可達成首10年買方每月還款減半的效果。
不同的方案會有不同的問題,而以上兩種(或其他可行的方式),都會令房委會的現金收入大減(或者少收了樓價、或者要付出利息補貼)。而房委會可提供廉租公屋、興建不同類型的公營房屋,都有賴於出售居屋的收入。如果為一手居屋引入更多由房委會埋單的按揭優惠,最終房委會入不敷支,反而會令房委會的建屋能力下跌,要維持的話,只好要由政府補貼。
另一層問題是,居屋本身已是福利,買家可享用一定的折扣購買單位。在此之上再加上10年按息補貼,是否有雙重福利的問題?尤其是現行的居屋銷售制度,並非不受合資格買家歡迎,每次出售居屋都超額多倍申請。在未能有效增加供應前,增加優惠,正常的結果就是引來更多人申請、獲揀樓的機會更低、只有少數幸運兒受惠,此又是否政府希望見到的結果?
「一半按揭10年不用還款」聽來對買方很美好,但銀行總不會做蝕本生意,那一半樓按的10年利息支出,總要有人支付。如果最終是以公帑埋單,為什麼不把相關資金用於造地起樓?對壓抑樓價,直接增加供應,應該有更明顯的效果。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁