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2021年12月27日 余錦雄 專家評論

今年香港住宅市場

香港由於疫情關係,不少行業包括房地產市場一直陷入極不活躍的狀態。最近雖然有新一輪的變種病毒,但相對以往,疫情在本港已經比較受控,因此各方面都開始有「解凍」的好轉,而這次就看看現時香港住宅市場情況。

根據資料和數據顯示,大部分人都看好香港房地產市場在未來會上升。雖然新盤的供應量仍然持續偏低,但今年紀錄顯示,首10個月平均每月的住宅成交達6000多宗,較去年平均每月5000宗有顯著增加,預計在今年完結後,香港的房地產市場成交量會創下自2013年以來的紀錄。

這個資料代表二手房屋變得比較去年相對受歡迎,反映在現水平的樓價下,市民仍然比以往積極購買。未來數年,除了土地供應仍然嚴重不足外,政府於2018年修改公營及私人住宅的供應比例至70:30後,私人住宅的施工量及落成量,仍會維持在低水平。此趨勢將支持住宅樓價企穩,預計於明年中小型住宅會維持,而豪宅樓價估計可以上升0至3%。

租金方面,根據市場的走勢,香港本年度的整體租金持續上升,其中以私人樓宇住宅租務最為突出。現時住宅租金水平是過去20個月以來的新高,以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約36元。

本港經濟今年持續改善、失業率亦逐步下跌,加上香港疫情受到控制,正式通關在即,不少院校都決定重啟實體教學。這亦意味原本不能來港的內地學生或本來就有需要在中港兩地居住的市民可以重新來到香港,這亦會使房地產租務的需求變得更高,帶動租金亦會因而上升。之前兩年住宅租金都是按年下跌,但今年情況已經扭轉,首三季的數據顯示累積租金上升超過3%,是過去4年的新高點。

明年住宅的租務市場,估計伴隨經濟復甦,仍然會是上升的趨勢,相信有0至5%的增長幅度。其中新界的住宅租金由於基數較低,可能升幅相對市區較大。

除了住宅物業方面,零售業商務店舖等的租金,預計因為疫情受控後,消費氣氛有所改善,這個令到不少店家都會選擇重回實體店市場,因此商業區特別是核心區的店舖租金也會改變過去多年不斷下跌的情況,有所上升。

最後預祝香港明天會更好,聖誕快樂!

余錦雄
香港測量師學會前會長

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