根據金管局的住宅按揭最新數字，銀行批出的平均按揭年期已近28年，創下紀錄以來最長年期；事實上，按揭年期在近20年出現延長趨勢，20年前平均按揭年期是18年，10年前延至23.7年，再逐步增加至現為27.8年，反映選用較長還款期的用家及佔比持續增加，原因為何？
近10年樓價上升一倍，但10年來家庭月入中位數升幅僅30%，人工上升速度追不及樓價升幅，置業供款能力降低下，拉長按揭還款期有助減低每月供樓金額，借款人一來可減輕每月供樓負擔；二來推低月供金額亦較易於通過按揭供款壓力測試，即較易獲銀行批出按揭。
以現時平均按揭額約500萬元及按息計算，選用20年還款期的每月還款額約24035元；若改用30年還款期，每月供款額即降至17160元，減幅達29%。既然供樓金額降低，借款人亦較易符合壓力測試下的供款佔入息比率。同樣以上述500萬元按揭額為例，買家屬於首次置業作自住，若要符合壓力測試，假定息率上升3厘後的供款佔月入不可超於60%；買家月入5萬元，若選用20年還款期，壓力測試下供款佔月入已達69%，超出上限；但若然將按揭年期延長至30年，壓力測試下供款佔月入便降至57%，可成功通過壓測。
除了較易通過供款壓力測試，不少用家亦希望供樓輕鬆一點，因而選用30年還款期。事實上，雖然按揭以息隨本減的方式運算，較長還款期的累積利息會較多，但在低息環境下，尤其開首數年的利息相差並不大，同樣以上述例子及息率不變以便參考，選用30年期的首5年按揭利息較選用20年期只是多出約1.6萬元。不過，息率確是有機會上下調整，用家應按自身情況去考慮。
銀行對於按揭年期有審批準則，除了規定按揭年期上限不可超於30年，借款人的年齡及物業樓齡亦是評估要素，亦會影響銀行批出的按揭年期。銀行對上述兩者有基本衡量方法，一般來說，上述兩者與按揭年期的總和(借款人的年齡或樓齡+按揭年期)長達70至75年，部分或按情況可長達80年。
樓齡方面，實質上亦視乎物業的質素，若果是屬於管理質素較好及流轉率高的藍籌屋苑，部分銀行仍可以80年甚至多於80年減樓齡計算按揭年期；例如美孚新邨1期單位已達53年樓齡，部分銀行仍可批出30年按揭年期(53年+30年已達83年)(按保個案除外)。對於物業新舊、樓齡高低，買家在置業過程仍可自行選擇，但買家自身的年齡卻是梗局，又如何影響按揭年期？
以銀行一般以75年或部分長達80年減年齡的計法，借款人年齡超過45歲至50歲便未必有機會獲批足30年還款期。當然，實際情況是，選擇30年還款期的借款人以年輕用家較多，而中年借款人較傾向選擇25年或以下還款期。
然而，在低息環境下，高齡人士希望延長還款期幫助入市亦有所增加，究竟有沒有方法可讓高齡借款人獲批30年還款期？答案是可以的，方法是增加一位較年輕不高於40至50歲的擔保人或聯名借款人。但留意，在計算供款佔入息比率時，較多銀行的計法是，若年輕的一位入息佔比較大，才可以較年輕的借款人年齡計算按揭年期。
還有另外一個情況，現今不少父母替子女支付買樓首期，甚至代為供樓，又或礙於年輕子女入息不高，由父母作為按揭擔保人。雖然業主是年輕子女，但在計算供款佔入息比率時，若然父母入息佔比明顯較大，而子女入息未足以符合基準，父母的年齡或需納入評估，繼而影響可批出按揭年期。
以上有關計算年期方面，銀行之間及按保公司的審批準則或有分別，借款人可了解細節後方決定申請方式。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
