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2021年12月7日 葉敬誠 專家評論

按揭還款期與樓市風險

金管局新公布10月新批按揭平均供款期達27.8年,打破多年紀錄。如此長的供款期,是否代表港人供款壓力過高?加上市場估計明年將進入加息期,一旦按息上升,或會令部分借款人負擔增加。但深究下來,還款年期長與供款壓力未必有太大關連。

說供款年期長,反映供款壓力大,最主要的論點是樓價高企,連帶按揭金額也高,借款人惟有拉長還款期,令每月供款額降低。最直觀的證明是1997年前後,住宅按揭的「標準」還款期是20年,由1999年至2007年,新批按揭合約年期大致在20年上下波動,但隨着2008年後樓價急升,新批按揭年期亦愈來愈長,至10月,已上升至逾333個月水平。可以說,供款年期長度與樓價有正關連,大致上樓價愈高,供款期愈長。如果說「樓價愈高,置業人士負擔愈大、供款壓力愈高」,那麼說「供款期愈長、供款壓力愈高」似乎也很合理。

理論上,供款期愈來愈長,借款人萬一收入減少,的確會失去某些迴旋空間。萬一收入下跌,借款人可以透過延長還款期以降低每月供款,避免供款超出負擔,但對於一早已採用較長還款期的借款人來說,有需要時便難以延長還款期。

另一方面,雖然近年樓價高企,但實際上新批按揭的平均供款與入息比率其實大致上有所下調。金管局由2010年8月起統計新批按揭的平均供款與入息比率,當年是41%,即新批按揭的供款,平均佔申請人月入41%,今年最新數字為36%,供款佔入息比率下跌。對實際上申請按揭的人士來說,供款比例反而下跌。背後的原因是壓力測試基本上將「偏高負擔」的申請人拒諸門外,平均供款負擔因而較10年前樓價較低時有所改善。

當然,平均供款與入息比率下跌,本身也與按揭年期攤長有關,如果供款期縮短至10多年前的20年水平,供款與入息比率會回升至四成以上。但整體而言, 現時可以成功於銀行取得按揭的借款人,供款負擔本身偏低,即使按息回升3厘(估計在幾年內似乎不大可能),供款也會被限制在月入六成以下。現時擔心按揭還款期長,供款壓力會令借款人大量斷供,暫時看來仍是過慮。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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