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2021年11月19日 王美鳳 專家評論

如何運用資產借按揭

在按揭審批流程,銀行需要評估借款人的還款能力,當中最常見的是計算借款人的每月債務供款佔入息比率,一般來說,銀行會要求借款人提供入息證明如公司糧單、薪金入賬銀行紀錄或稅單等,以評估借款人的入息水平及償還債務能力。

另一款衡量供款能力的方式,就是按借款人的資產水平進行評估。這種方式在市場上並不普及,除了因為申請人本身需擁有充裕的資產,審批要求很高之外,根據現行樓按措施,以資產水平基礎申請按揭,按揭成數最高僅為四成;若屬於第二套房或以上的按揭貸款,按揭成數降至三成。

接納以資產水平申請按揭的銀行,普遍會以資產淨值(net assets)作為審批基礎,資產淨值指持有的資產總值減去負債的淨額,一般而言,借款人需要證明其擁有的資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數。可納入計算的資產類別包括現金存款、股票、債券、基金、物業、車位等,但當中有部分類別的資產價值需要打折扣後方可納入計算,銀行之間的計算方法亦有所不同,現金存款一般可獲100%納入資產值,但對於股票或基金類別,有些銀行同樣接納市值的100%作為資產值,但亦有部分銀行僅接納其市值50%,至於物業或車位類別,大部分銀行只可按有關估值的50%納入資產值。

若以樓房物業價值作為資產值申請按揭,需特別弄清資產「淨值」的計算方法,而銀行之間對於資產淨值的計算準則亦有不同。如有關物業尚有未清還的按揭貸款,而銀行只可計算物業價值的一半作為資產值,便等於需將物業估值的50%扣減按揭餘額,假設借款人擁有一個現時估值500萬元物業,尚有按揭餘額100萬元,可納入計算的資產值便為150萬元(500萬元X50%-100萬元);當中若借款人尚有其他債務,亦需從資產值扣除負債金額方可得出資產淨額。

若然持有物業的業主不只一人,那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算,例如是以長命契(Joint Tenant)形式持有,便需先將物業價值扣減一半;若以分權契(Tenant In Common)形式持有,則按持有業權的權益比例計算資產值。

以借款人購買一個價值600萬元的單位為例,假設借款人準備以沒有按揭的現契物業計算資產水平,現契物業估值最少需達1200萬元;若有關物業資產仍尚有未清還的按揭,假設按揭餘額是200萬元,有關物業資產估值便最少需達1600萬元(1600萬元X50%-200萬元=600萬元),才符合基本審批要求。而有關按揭成數最高達四成,即可獲批之按揭金額最高為240萬元;若有關新購物業已屬第二套房按揭,按揭成數再降至三成,即獲批的按揭金額僅達180萬元。

這種按揭申請方法適合一些擁有豐厚資產但卻未能提供每月入息證明的客戶,但從以上例子,你會發現,若一心想以持有的磚頭資產再置業上會,困難度是相當高。

其實,市場上有個別銀行提供另一個簡單簡易的套現方式,若持有一個現契物業(已清還全數按揭貸款),銀行可依據物業估值直借25%,以持有一個1200萬元現契樓為例,銀行可憑磚頭價值批出高達300萬元按揭套現金額,當中借款人亦毋須再提交其他入息證明,但留意借款人年齡不可超過60歲。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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