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2021年11月16日 葉敬誠 專家評論

加息陰霾下看樓市

美國通脹高企,市場正評估明年美息上升的空間,根據上次加息周期的經驗,雖然本地最優惠利率在美息上升時幾乎聞風不動,但與小業主供樓相關的一個月拆息,當時卻大致跟隨美息走勢。不過,按息上升,卻未必對樓價有太大壓力,值得擔心的其實是利率以外的因素。

回看2015年至2019年的美息上升周期,期間一個月港元拆息亦反覆上升,升幅一度高於美息,但期內香港樓價與按息同步上升,累積升幅三成多,反而是美息及拆息在2019年中回落,本地樓價卻偏軟,情況與一般人的印象相反。

樓價在2015至2019年上升,完全不受按息上升影響,原因之一是所謂「加息」,由於拆息極度偏低,加上有鎖息機制的存在,而鎖息上限因最優惠利率在整個加息周期只上升0.125厘而維持在2厘多的水平。按息實際只上升1厘左右,加上整體上經濟在增長、供應仍然不足,對樓價自然欠缺壓力。

美息在2019年中回落、正好遇上香港的社會事件及之後的環球疫情,拆息隨美息回落,也阻不了樓價下行。只是整體上本地住宅供不應求的情況持續,樓價的跌幅有限。

展望明年,市場主流意見預期美息上調。如無意外,港元拆息在趨勢上亦會跟隨,但難以預期2015年至2019年按息及樓價同向上升的情況會簡單重複。

一方面,估計本地最優惠利率反應同樣會較為遲緩,拆息就算大升,在一段較長時間下,按息都會因鎖息機制而限制在2.5厘以下。另一方面,今次的加息壓力主要源於通脹,名義按息減去通脹率後,仍然偏低,甚至有機會出現實際負利率,理論上利好樓價。

不過,另一方面,2015至2019年的經濟增長是否再現,卻是未知數。樂觀地看,如果明年初可恢復與內地大規模通關,應該會對經濟有重大刺激作用,從而利好樓價。但環球疫情持續,香港與大陸通關,與其他「與病毒共存」國家的交流、人員往來就相對受限,長遠甚至可能影響香港在中外貿易中的中間人地位。如果經濟增長動力欠奉,樓市亦自然難以樂觀。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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