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2021年10月26日 葉敬誠 專家評論

限制新樓面積下限?

近年一手市場納米樓供應比重增加,部分單位面積僅僅比私家車泊位略大,引起輿論批評。有高官提出,為改善香港人均居住面積,建議往後在賣地條款中加入單位面積下限,例如不得興建實用面積200方呎的單位。但此類建議,流於頭痛醫頭,而且潛在的副作用不少。

先不說200方呎單位算不算很大改善,當整體上每年推出的土地未能大幅增加前,為單位面積設定下限,一個可能出現的副作用是,政府每年約1.3萬個私樓的目標更難達到。在北部都會區/明日大嶼發展成熟,可增加大量土地供應前,港府對未來10年建屋43萬伙的估計是「頭輕尾重」,即開頭每年落成不足4.3萬個,要在往後追回。要知道近年在大量納米樓落成的情況下,每年私樓落成量才1.3萬戶左右,如果往後真的要限制新盤單位面積,而土地供應又未增加,自然的結果是私樓供應更為緊張。

香港一般將200方呎上下的住宅單位稱為納米樓,有限的空間放下浴室、開放式廚房,平面空間要再放睡床、衣櫃等,便沒有多少走動空間。社會上一般認為此類單位空間太小,不宜久居。之所以大行其道,供應比例上升,原因不外乎樓價高企,部分買家負擔不起正常小單位的樓價(包括首期及每月按揭還款)、發展商應對客戶需求,便壓低每個單位的面積,好令單位售價維持在四、五百萬元的「上車水平」。

說到底,仍然是房屋土地供應不足的問題,如果土地供應足夠,新盤2房單位的價格自然回落,屆時應該沒有什麼發展商會有興致興建200方呎上下的單位。

如果政府真的設定新盤單位面積下限,對手持納米樓的小業主來說,短期應是利好消息。未來如再無200方呎以下的新單位供應,此類單位可能反而會因供不應求,而有價有市,甚至可能跑贏大市。情況要改變,只會在土地供應大幅增加、新盤大量應市、樓價下跌至更多人可負擔時,納米樓總價低,易儲首期、按揭負擔低的「優勢」才會消失。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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