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2021年10月12日 葉敬誠 專家評論

按揭產品單一化

定息按揭試驗計劃自2020年初推出,年多以來,只有70多宗申請,批出60多宗。市場反應一般,按揭產品單一化的局面料會維持。其實,市場應該容納更多不同計息方法的按揭計劃,供不同需要的借款人選用。

參考金管局8月按揭統計調查,當月新批按揭之中,97.5%以拆息為準的H按,以最優惠利率為準的P按只有1.1%,定息按揭佔比為0,另有1.4%新批按揭利率屬「其他」。單看比例,「其他」此個分類,比傳統的P按更高。據了解,多是銀行為職員提供的按揭計劃,可能是定額/漸進式還款,因此分類上既不單純是H按也不是P按。這些「另類」按揭計劃,其實有一定好處,如向一般借款人推廣,可為市場提供更多選擇。

無論H按或P按,都是浮息按揭,當利率變動時,每期還款也會變化。與此相對,定息按揭在定息期內的每期還款固定,但一般代價是利率會略高於同期的浮息按揭(應該是此產品在香港一直不流行的主要原因)。而上文提及的定額還款按揭,可說是處於在定息與浮息之間的產品。

定額按揭一般是以一個浮息標準計算還款額,之後每期還款以此為準。當市場利率上升時,還款額不變,當月償付利息比例上升、償還本金比例下跌,而還款年期延長。當市場利率下跌時,還款額不變,當月償付利息比例下跌、償還本金比例上升,而還款年期縮短。

在現時按揭浮動利率處於歷史低位、而壓力測試的設計事實上為借款人在按息上升時留下一定的緩衝空間。如果借款人取用按揭時選擇以一個還款額略高的定額還款安排,一方面不會對財政有太嚴重影響,另一方面也加快了還本的比例,進一步減輕未來加息時償還更高利息的壓力。

當然,在現實的角度看,銀行未必有太大誘因推出更多樣化的產品,香港按揭產品單一的情況可能持續。在銀行未主動推出定額按揭此類產品前,如果借款人希望盡量減低未來一旦加息時供款急增的風險,可考慮自行安排在罰息期後提早部分還款。多數銀行在按揭罰息期後,可接受借款人進行免手續費的部分提早還款,但有最低限額,例如5萬元。借款人如果有閒資,可考慮利用此機制減低未償還按揭餘額,以減少未來按息上升時的影響。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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