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2021年9月28日 葉敬誠 專家評論

新盤高成數按揭的轉按須知

近十多年,新盤開售,發展商大多會安排為買家提供高成數按揭,一般按揭成數可達樓價八成至九成。這些新盤高成數按揭,又常見初期還款利率較低,之後利率恢復正常的安排。多數選用此類按揭的業主,都會計劃在優惠期完結時轉按。但轉按的計劃是否可順利執行,視乎多個因素。

此類發展商(及相關財務機構)提供的高成數按揭,受限於利息成本,利率也較銀行按揭為高,但為了吸引買家入市,一般會提供2、3年的優惠期,期內還款利率貼近P按,即約細P減2.5厘,優惠期後按息回升至P至P+1%。

如果一位小業主在3年前以此類按揭購入新盤,而優惠期又快完結,供款利率將由2.5厘升至5厘,參考近期新批H按利率只在1.3厘水平,自然大有轉按的動機。如果樓物業是自用,而估值又低於1000萬元,業主宜積極考慮透過按揭保險計劃轉按,成功轉按後,按息可望壓低至H+1.3厘,實際息率不足1.4厘,遠較新盤發展商按揭在優惠期後的5至6厘為低。但如果物業的估值高於1000萬元,按保轉按便是「此路不通」。

以一個3年前成交價1200萬元,按揭成數八成,還款期25年的個案為例。借款960萬元,首3年每月還款43067元,優惠期後,未償還本金約為873.8萬元,每月供款會增至54640元,增幅26.8%。

假設樓價3年來上升5%,現時市值為1260萬元,由於樓價問題,不合資格申按按保,轉按至銀行,貸款上限為630萬元,較既有按揭未償還餘額差距達243.8萬元。除非業主抬錢贖樓,否則難以轉按慳息。

對於曾經以此類高息高成數一按計劃入市的業主,除了抬錢還舊按,其實也有更積極的處理方式。包括:提高儲蓄比例,有餘錢時便提早部分還款,一來可下調未償還按揭餘額,二來也可令往後每月還款金額、利息支出下跌;留意物業估值,待物業「升夠」時安排以標準銀行按揭成數轉按。以上文例子而言,在優惠期過去,再加3年後,按揭餘額會下跌至800萬元水平,如業主再提早償還50萬元,按揭餘額可在3年後跌至750萬元水平。如按揭指引不變,而樓價在期內上升約兩成,才可轉按至較低息的銀行按揭。

而另一個可考慮的安排為賣樓套現,樓齡數年的半新盤,市值有機會略高於數年前的購入價,只要賣盤離場,自然不必面對往後長期按息支出高企的情況。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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