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2021年9月24日 蘇振顯 專家評論

Letter M操作及設計靈活

最近報章大篇幅報道三專業學會促請政府注重新界西北規劃,以配合前海區擴建,指出洪水橋新發展區可研究以跨境鐵路連接前海,以迎接前海區發展所帶來的機遇。另一個重要議題是加快收地及考慮重新採用回歸前的換地權益書(Letter B)以推動整個發展步伐。

筆者多次撰文指出以往的Letter B有很多政府不能重新採用的原因,例如過高換地比率及政府有土地負債等。筆者在兩年前提出用Letter M方式收回土地。在研討會及專業學會的數個論壇上都得到正面的回應。簡單重述一下Letter M理念來自六十年代已採用的Letter B,可視為土地債券,收地時業主可收取Letter M代替收取現金。而Letter M的功能包括可在市場出售套現,或以Letter M作為現金劵以投標方式換回土地。筆者在過去兩年聽到對Letter M的一些意見,在操作及設計上Letter M可以有十分靈活的空間回應這些意見。

有新界人士覺得Letter M價值等同特惠賠償金(現時約千多元一呎),不足以反映土地市值。從政府及法律角度,特惠賠償金已高於土地市值,但如果要加大Letter M的吸引力,政府可以容許Letter M在投標換地時加碼計算,例如Letter M價值可作150%計算。換句話說就是面值1000元的Letter M在土地投標時可作1500元計算,以加大新界群體接受Letter M的吸引力。此外,這個特別安排可加以時限,例如加碼計價只適用於Letter M發出後5年內有效。 過後就回復原價,這措施可鼓勵Letter M持有者盡快換地,防止囤積。

所有Letter M都是在政府登記,政府有充足資料了解市面上Letter M的數量及分布情況。如果知道市面上Letter M數量不多,或持有分散,政府可在每次投地設一個Letter M入場投地的最低門檻,例如是20%,就是手頭上持有Letter M只相等於地塊市值的20%就可投標,其餘80%地價可用現金支付。如果地塊值1億元,可用2000萬元價值的Letter M加8000萬元現金落標投地,而這個Letter M最低門檻可以每次因應市面上Letter M的情況而調節。

Letter M有一定的使用年限,例如20年。此外亦可加上贖回條款,在10年期及15年期時若仍未使用,政府可以因應情況按當時Letter M價值用現金收回,這樣可避免持有者囤積Letter M。因為若長期囤積可引致政府行使回收權收回Letter M,導致失去換地權益的風險。而20年後到期的Letter M就失效,只可取回當時面值現金,政府不會有大量土地負債的情況出現。

政府在以Letter M投標出售土地時,可採用現時的賣地政策,就是以市價出售,低於市價的投標則收回土地。這樣就可以避免低價賣地的情況,就算是只得一個投標者,亦不會平賣政府土地。

Letter M對各持份者都有好處。政府可全面監控及加快土地發展時間,減少收地公帑支出及在土地審裁處挑戰政府收地個案,確保發展土地以市值出售,毋須花時間及人手在換地及地價談判上。土地業主可將Letter M在市場上隨時套現,亦可用於支付政府有關的土地付款或用於土地投標,成功投地就可立刻發展,少量土地業主亦可與其他Letter M持有者合作投地發展。Letter M投地方式屬於有限制的投標(restricted tender),只限於Letter M持有者才可參與投標,會減少非Letter M持有者競爭搶高地價。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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