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2021年9月14日 葉敬誠 專家評論

前海是香港房屋問題的答案?

國務院公布了「全面深化前海深港現代服務業合作區改革開放方案」,將前海合作區擴大8倍。而除了香港政府持續鼓勵港人善用機遇,北上發展之外,深圳市長也表示將推出更多便利港澳居民在前海工作、生活措施。北上置業會不會是香港房屋問題的答案?

繼環珠三角的大灣區概念之後,中央馬不停蹄公布更多具體的區內發展方案。公布「橫琴粵澳深度合作區」不久,便又推出前海方案,把前海合作區範圍一下子擴大8倍。而深圳市長亦隨即表示會推出更多措施方便港澳居民在合作區工作和生活。

單看前海合作區的土地,前海合作區總面積由14.92平方公里擴展至120.56平方公里,擴區後前海土地面積約等於八分一個香港。而國務院公布方案後,本地立法會議員已紛紛建議興建鐵路、改善口岸等方便市民往返前海及新界。先不論前海的現代服務業、金融業發展定位在長期來說會不會威脅香港金融中心的地位;如果鄰近香港的前海合作區擴大、內地政府又推出措施鼓勵香港人北上發展甚至居住,可否紓緩香港的房屋土地問題?答案卻未必樂觀。

近幾年深圳樓市有一個奇怪的發展趨勢,雖然商用物業空置率高(新近數字為26.4%,而且前海區空置率更高),但住宅樓價卻屢創新高。前海個別新盤呎價已逾3萬港元,而且市場仍然看好前海的住宅樓價前景。單論住宅樓價,前海一手樓價甚至較香港大西北略高,考慮到內地的銀行按揭利率幾倍於香港。就算北上港人在深圳打工的收入不輸香港,也難以負擔當地樓價。在此等情況下,就算香港人完全接受在內地生活,前海也未必對香港的住宅問題有很大幫助。

或者有人會說,前海住宅樓價高是現時的情況,如果發展區擴大8倍,住宅供應自然會增加,只要香港有一定數量人士北上發展或居住,便可紓緩香港居住問題。問題在於,當發展區愈來愈大,距香港愈來愈遠時,香港人北上居住或工作,勢將連日常消費也集中在內地。此種以生產/消費力大量外移為代價的房屋問題解決方案,又是否可取?

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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