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2021年7月6日 葉敬誠 專家評論

人口普查看樓債負擔

香港正進行10年一度的人口普查,政府由此掌握準確的人口數據。在普查的云云結果中,也包括「按揭供款及借貸還款與收入比率中位數」。此項資料可能是多個官方的樓債負擔數據中最能反映整體實況,但同時也是最少被引用的一個。

人口普查每10年進行一次,另有規模較小,5年一次的中期普查。普查分長問卷及短問卷;前者涉及十分一的住戶,會向受訪住戶索取各類詳細數據,包括樓債負擔。根據2006、2011、2016年的普查,居於私樓住戶的按揭供款佔收入比率中位數,分別為28.6%、20%及19%。亦即在2016年,在需要供樓的住戶中,有一半的供款佔月入比例低於19%,另一半高於19%。數字不算高,而且在2016年時有下調趨勢。

說人口普查較其他官方數據更能反映整體市民的供樓情況,是因為另外兩個常用的供款負擔比率數據各有限制。今年首季,政府經濟報告提及的供款負擔比率是73%。數字是以私人住宅住戶入息中位數,模擬購買一個45方米單位,以現行利率、20年還款期、七成按揭計算供款得來。由於是模擬,而且部分設定(只有20年的還款期,高達樓價七成的按揭借款)與現況有較大差距,基本上欠缺參考作用。感覺上,「現時供款負擔高達73%」只在官員呼籲置業人士量力而為時才會引用。

另一個業內認為較實在的數據是金管局每幾個月向立法會報告一次的數字,數據來自每月新批按揭申請,根據批出按揭條件及借款人收入計算而來。2021年2月的新批按揭供款負擔是37%。此數據可實際反映該月獲批按揭人士的一般按揭負擔,但未能反映社會上供樓多年人士的負擔比率。

至於人口普查數據,由於樣本較大(十分一的住戶),應可較準確反映一般供樓業主的樓債負擔情況。扣除加按等情況,樓債本金不會增加,而在經濟增長、利率又大致不變的情況下,業主收入增加,供款負擔自然會慢慢下跌。
當然,人口普查的數據有一個重大缺陷,每5年才更新一次,而且今年7月進行普查,處理數據後一般在明年初才會公報數據,欠缺時效性,因此較少被引用。

說回今年的普查,以新近的數據比較,家庭入息中位數與2016年中期普查時無甚上落、利率輕微回落(2016年中一個月拆息約0.24厘,近日低於0.1厘)。期間樓價雖然大升四成,但大部分現時在供樓的業主,物業都是早年購入,樓價升跌對他們的供樓負擔無影響。整體而言,明年初大家看到人口普查得出的供樓負擔比率中位數,可能會與2016年相若。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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