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2021年6月22日 葉敬誠 專家評論

收水或減少樓市動力?

樓市氣氛暢旺,新盤熱賣、二手市場持續出現創新高成交,市場目前討論的不是今年樓價會不會打破2019年的高位,而是破頂之後年內會再上升多少。但在市場一面倒看好樓市的情況下,宜留意聯儲局的政策改變,會否令市場動力放緩。

聯儲局6月議息結果維持利率不變,但會後的點陣圖顯示局內主流意見認為2023年聯邦基金利率中位數應較現時上升0.5厘。雖然加息半厘對按揭還款影響有限、而且預期極度低息環境仍維持約一年;但聯儲局加息,預示量寬政策將收緊。一般認為熱錢充斥、利率低企是2008年以來的樓市升浪的一大動力。如果各國央行收水、利率回升,推動樓市上升的引擎出力下降,樓市便難長期上升。

值得留意是,量寬只是本地樓市上升的主要原因之一;同一時間,亦不可忽視其他因素同樣在推動樓市上升。

以M2貨幣供應來說,2021年4月比2008年底上升約151.6%。而同期差餉物業估價署樓價指數上升了273%。樓價升幅,幾乎倍於貨幣供應增速。樓價上升似乎不能單由量寬解釋。

回看數據,另一個樓市上升的主要動力是基本住屋需求。看看住戶數目、公私營住宅單位的存量的10年變化,便可看到供不應求的情況在過去10年持續惡化。

2009年家庭住戶數目為229.7萬戶,私人住宅存量為109.1萬個,公營房屋數目為113.5萬個;2019年家庭住戶數目為261.4萬戶(上升31.7萬戶),私人住宅存量為120.6萬個(上升11.5萬個),公營房屋數目為125.6萬個(上升12.1萬個)(公營房屋為財政年度完結時數字)。

大致上,家庭住戶數目10年來增加的數量較同期住宅存量多8.1萬個,此明顯是過去10多年推升樓價的另一主力。我們不知道在另一個平行時空下,如果M2供應增速較慢、但公私營住宅同樣跟不上住戶增速的情況下,樓價升幅會放緩多少。但大致上可以預計,即使供應持續緊張,如各國陸續收水,樓價的升勢亦會放緩。

推動樓市的雙引擎其中一個預計會慢慢收油,剩下的另一個「供不應求」因素,在官方(中央及香港)認定樓價太高是社會不穩定因素的認知下,亦存在不確定因素。以短期走勢而言,在兩大引擎尚未收油的當下,隨疫情改善,估計樓價在年內較大機會再創新高。但中線而言,大家卻要留意兩大引擎收油的速度、政策會否轉向,甚至為樓價帶來壓力。

葉敬誠

宏亞按證助理副總裁

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