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2021年6月18日 王美鳳 專家評論

銀行如何計算花紅及非固定收入

按揭審批中,究竟花紅是如何計入每月入息?花紅大多指年終花紅,亦有些公司是每半年結算後發放一次花紅,一般來說,金額並非固定,需按公司業績及表現而定。

按照現時銀行一般審批按揭準則,若僱傭合約亦列明員工可定期獲發花紅,便可將花紅計入每月入息,計算方法大多以兩年花紅總金額計出每月平均數,例如申請人最近兩年收取花紅總額是20萬元,以24個月平均數計,等於可將每月平均金額8333元計入每月入息。不過,若果申請人在職年資較短,未能提供兩年花紅收入,例如只曾獲發一年花紅,銀行一般仍需照除以24個月計算每月平均數。

由於很多時公司要有良好業績及盈利才有能力向員工發放花紅,當經營環境轉差,銀行為了加強風險管理,便有機會將按揭申請人的花紅收入打折計算;但就如現時經濟好轉,亦有銀行放寬按揭審批,取消以打折扣方式計算花紅。

既然花紅金額並非固定,收花紅人士是否就等於非固定收入類別?其實卻未必,這還需看花紅與固定薪金的比例及花紅發放次數等。

若果按揭申請人藉着每月固定薪金已足以通過壓力測試,他所獲發的花紅實質不影響審批;又例如借款人的固定薪金水平已可通過銀行的供款佔入息比率要求,卻需要將年終花紅計入平均入息,方可通過壓力測試,但由於固定薪金仍佔總入息較大比例,銀行仍有機會視為固定入息類別。

不過,若花紅佔總收入比例太高,而花紅金額浮動,銀行便有機會將個案撥入非固定入息類別計算,當中的影響包括借款人申請按保計劃的最高按揭成數限於八成而非九成。對於按保計劃申請,需留意花紅佔月入比例不可太高,一般來說,年終花紅金額不可超於月薪3倍。

那麼,銀行是如何衡量非固定收入人士的入息水平。借款人入息的穩定性亦是銀行審批按揭的考慮要素,若按揭申請人是一位固定收入人士,每月有穩定薪金入賬,銀行可預計借款人有穩定的還款能力;若按揭申請人的入息並非固定,每月浮動,銀行需衡量其入息的浮動程度,是否備有足夠入息證明,以及有關提交的文件是否可讓銀行了解其還款能力。

一般來說,若然入息並非固定,銀行要求最少達6個月的入息證明包括薪金入賬銀行紀錄、公司糧單,以及最近年度稅單。

以上入息證明再視乎情況調校,例如申請人工作屬於營銷性質,每月入息由固定底薪及浮動性的佣金組合,而月與月之間的總入息不算過於偏差,那麼,若半年平均收入通過壓力測試,信貸紀錄亦良好,獲銀行批出按揭的機會亦大。

若果申請人的每月入息相當波動,一個月收入達5萬元,另一個月收入卻只有5000元,銀行或需要求長達一年或兩年的入息證明,以評估其平均收入水平。

如果處於經濟弱勢,為了加強風險管理,銀行有機會把佣金入息打折扣後方可納入收入水平計算,又或將兩年平均收入對比近3個月平均收入,以低者計算。

非固定收入人士的按揭審批要求有時亦基於不同行業而有所分別,例如的士司機需提供的士司機證、租車紀錄及3至6個月銀行入賬紀錄等,由於的士司機現時仍以收取現金為主,最好養成習慣把收取客戶的現金款項存入銀行。雖然的士司機收入浮動,但實質上卻未至於差幅很大,故此有部分銀行已內部預設的士司機的入息水平範圍,以衡量其供款能力。

王美鳳
中原按揭經紀董事總經理

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