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2021年5月25日 葉敬誠 專家評論

香港樓或成深圳上班族目標?

早前路透有一篇報道指深圳部分地區樓價已高於新界北,部分內地發展商未來甚至可能將在香港新盤的銷售目標,鎖定在深圳的上班族。風水輪流轉,內地居民大舉在港買樓自住的日子可能並不太遙遠,甚至現行的辣招阻隔內地購買力的作用也有限。

看內地的房地產中介網站,深圳南山區一線分層豪宅樓價成交價高達每方米25萬元人民幣,換算港元呎價是2.78萬元左右,單以呎價而言,的確高於大多數新界區新盤。當然,此是極端例子,同樣是南山區,放盤呎價在1萬元以下的似乎仍是主流。

過去香港只有單一印花稅的年代,個別新盤內地投資者入市的比例可達三成,但深圳上班族入市卻是聞所未聞。原因之一自然是通勤加上通關的時間太長;原因之二是早年香港的樓價遠高於深圳,當地打工仔欠缺誘因在香港買樓自住。

不過,近年內地樓價的升幅更甚於香港,當更多新盤價格追上香港、兩地交通往來更便捷。在「大灣區」規劃下,未來深港過關手續可望簡化。在深圳南打工的上班族,購買樓價相對便宜的北區樓自住,已非天方夜譚。

尤其在按揭方面,香港現時銀行樓按利率只約1.4厘,遠較深圳一般按揭利率約4.6厘為低。雖然以香港以外收入申請按揭,成數會下調,但考慮到一般發展商為買家提供的二按,正常利率也就5厘多,在深圳用家角度看還算低息,一、二按湊合,平均按息只是3厘水平,仍可維持低息低首期入市。

稍為有點阻隔作用的是印花稅,當前非永久居民在香港購置住宅,要付樓價30%的印花稅,而深圳人首置買深圳樓的稅費只約4%。

問題在於,如果深圳南山新盤的呎價持續上升,全面超逾新界北並不是一件難以想像的事。或許有人認為,只要上調買家印花稅,便可阻擋大部分非本地的置業需求。但考慮到政府力推大灣區概念,估計買家印花稅在此背景下難以大幅上調。

如果整體上兩地新盤呎價進一步拉近,而樓按利率香港又較低,不排除相當一部分新界新盤被深圳用家吸納(二手因欠缺發展商的按揭安排,所受影響料較小),進一步加劇本地住宅供不應求的問題。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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