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2021年5月10日 余錦雄 專家評論

商業物業應課差餉租值

在香港,業主和物業使用人均需定期向政府繳交差餉,每逢季初差餉繳納人都會收到由差餉物業估價署發出的徵收差餉及/或地租通知書,並需要在指定限期前繳交所訂明的差餉款項。

事實上,差餉是政府就使用物業而徵收的間接稅,徵收金額由差餉物業估價署按照物業的應課差餉租值再乘以一個比率而𨤳定,在2021/2022財政年度,差餉的徵收率為應課差餉租值的5%。

由此可見,應課差餉租值是差餉徵收的重要基礎,而差餉物業估價署每年均會重估此租值,以反映物業租值的變化。根據差餉物業估價署的評估基準,應課差餉租值是「假設物業在一個指定估價依據日期空置出租時,估計可取得的合理年租而計算」。在評估一個物業的應課差餉租值時,署方會參考同區類似物業於估價日期或接近該日期的市場租金水平,並考慮不同因素如面積大小、位置和完工質素的分別作出調整。

如業主和物業使用人不滿意由評估得出的應課差餉租值,均可以向署方基於特定理由提出「建議」或「反對」。差餉物業估價署署長會在每年3月公布新的差餉估價冊讓市民查閱,如對估價冊的記項有所不滿,市民可以提出「修改建議」,而所有的建議書必須在同年的5月31日或之前送達估價署署長,署長收到建議書後會決定是否維持或修改有關估價,並於同年的12月1日之前發出決定通知書。

此外,估價署署長可以發出有關修改差餉估價冊的通知書,業主和物業使用人對此如有不滿,亦可在28天內向署長提交「反對通知書」,詳述反對理由,署長於28天反對期屆滿後的6個月內會就有關反對作出決定。所有收到估價署署長所發出的決定通知書的人士,如仍不滿署長所作的決定,可於有關通知書發出後28日內,向土地審裁處提出上訴。

受疫情影響,現時香港物業單位的租值普遍持續下跌,當中舖位及商業單位的跌幅最為明顯,可是2021/2022年度經評估所得出應課差餉租值,估價依據日期為去年的10月1日,數字未必能夠反映物業的最新租值。尤其是一些面積較大的旗艦舖位,之前有不同的奢侈品牌租用,租金都是大幅拋離其他類型的租客,現在自由行絕跡,這些奢侈品牌都紛紛棄用大型舖位,變成租金斷崖式下跌,最新一期的應課差餉租值,估計是未能緊貼市場反映真正的跌幅。

本年度的差餉估價冊已公布,業主和物業使用人對物業的應課差餉租值如有不滿,緊記於本年5月31日前向差餉物業估價署提出你的意見。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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