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2021年4月27日 葉敬誠 專家評論

為何少有「樓奴」破產?

坊間傳說,近年樓價高企,高位入市的買家往往會負上沉重樓按債務,一旦遇上經濟下行,此批「樓奴」便可能被樓債壓垮。但參考近年破產人士的住屋分類,卻發現有樓債在身的業主,在比例上卻是最低的一群。

直覺上,樓價高企,透過樓按購買物業自用,即使租金、供樓支出相若,但卻會負上年收入數倍的樓債。如果遇上經濟不景、個人收入下跌,似乎供樓業主面臨的壓力會較租客為大。但參考2017至2020年,4個年度破產人的住屋分類。居於公營房屋的破產人比例為53%至59%,已按揭私人住宅的比例為1.04%至1.39%,居於私宅而非業主的破產人,佔比由39.75%至45.89%不等。以去年破產呈請不足9000宗計,即破產人數中,居於自己已抵押物業的,不足100人。

2020年香港住戶數目為268萬戶,當中居於公營房屋的有82.4萬戶,居屋的40.7萬戶,居於私樓(可能為業主亦可能為租客)的143.3萬戶;而未償還住宅按揭約50萬宗(可能是自住的,也可能是收租物業的按揭)。不論用什麼標準計,有樓債在身的破產人比例都可說極低,

有樓債在身的業主的破產比例較低,有眾多原因。其中之一可能是住宅物業有價有市,部分本來陷入財困的業主以賣樓方式脫困,由本來會破產變成沒有破產。另一個可能情況是部分有樓債在身的財困人士,先行賣樓減債,之後就算解決不了財務問題,破產收場,但統計上他們在破產時便不會是有自住物業樓債在身的業主。

扣除以上因素,另一個重要原因,相信是坊間高估了銀行正規樓按為借款人帶來的財務壓力。眾所周知,絕大多數在過去10年由銀行取得樓按的業主,都要通過壓力測試;新批樓按借款人的供款支出,平均只為月入四成左右。壓測之外,銀行亦會考慮樓按申請人的信貸紀錄,紀錄不良者根本難以取得樓按。而在經濟下行時,例如去年新冠疫情開始後,銀行更會主動收緊樓按審批標準,順利取得樓按的,反而是被篩選後財務較健全的一群。

以學校課外活動為比喻,參與課外活動,直覺上會令學生少了時間溫書,可能影響學業成績。但如果學校規定要品學兼優的學生才可參加課外活動,統計留班數字時,便可能出現留班學生絕大部分都沒有參加課外活動的結果。

再考慮單論新冠疫情,暫時最受影響的似乎是中低收人工種,他們基本上不是近年入市買樓的主力。種種因素影響之下,便形成「財務較不穩者難以借錢買樓」的現象,反映在破產統計上,便出現破產人統計中,有樓按負擔的業主比例反而極低的現象。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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