有調查顯示，香港於2020年雖然經歷經濟衰退，但同期千萬富豪的數字卻創新高。其實，多個國家也有類似情況──疫情之下，失業率急升，但富豪以至中產的資產值卻上升。一定程度上，此也解釋了不少人的疑惑：為什麼經濟差，而樓價仍然上升。
花旗銀行調查估計，2020年香港資產逾千萬元的人數達51.5萬人，數字為多年調查以來新高。疫情下中產至富豪財富仍然增值的情況並非香港獨有現象，最新的《福布斯》富豪榜便反映整體上超級富豪的資產升值速度，2755名億萬富豪財富總額高達13.1萬億美元左右，按年增加8萬億美元，比疫情前更快。
疫情之下，多國經濟收縮，而中產至富豪收入上升，主要原因仍是量寬持續。貨幣供應增加，借貸成本下跌，資產價格上升。那些持有資產的富豪以至中產人士，統計上的財富價值自然水漲船高。至於最受疫情影響的中低收入人士，本來持有資產的價值有限，便完全未受惠於量寬。
上述情況亦一定程度上解釋為什麼失業率與樓價同步上升，的確大量中低收入家庭受疫情影響，生活朝不保夕。但市場上仍有大批人收入未受疫情影響，他們沒有減持資產的壓力，反而可能因應貨幣供應增加，擔心通脹重臨，會增購樓或股等資產。
如果我們橫向比較一下，會發現過去一年多，香港的資產升幅已算溫和。單單比較樓價，官方數據反映香港樓價在2020年上升0.3%，疫情遠比香港嚴重的美國，同期樓價升幅卻達6%。
對本地樓市樂觀者可能會認為，以上情況反映香港樓價有條件「追落後」。的確以近日二手市場屢屢出現破頂成交，本地樓市可能正醞釀一輪升勢。但悲觀者可能會想，宏觀地看，量寬之下香港資產無明顯升跌，如果日後各國稍為收緊貨幣供應，本地資產價格可能有調整壓力。
由各種趨勢看，本地樓價追落後的空間未必太大。一來是以更長時間比較，本地樓價升幅凌厲(去年底樓價比2010年上升約133%，同期美國樓價升幅46%)；二來是本地的房屋土地措施有可能轉向，個別親政府的政團甚至建議中央介入以增加土地供應。
展望未來，如果各國(主要是中美兩國)的量寬持續，香港的樓價未必有多少向下調整的空間。但在多年升勢之下，加上土地供應可能增加，也會制約樓價升勢，本地樓價難望有類似過去10年的升幅。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
