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2021年4月9日 蘇振顯 專家評論

物流倉庫及數據中心用地需求增

最近筆者收到不少客戶需求倉地的訊息,面積要起碼幾萬方呎,主要是作物流用途。另外,亦收到數據中心土地的需求,面積也是數萬方呎,這兩項土地的需求反映現時香港的社會情況。

首先是受疫情影響市民外出消費購物減少,網上或超市購買物品及食物大增,令物流公司業務蓬勃,引至物流倉庫樓面需求增加不少;另外亦是疫情關係,居家工作令電腦使用量大增,現時ZOOM會議已成主流,甚至國家元首開會都是用視像會議,這樣的強大使用量亦令雲端服務機構需要擴充,所以上述情況是反映目前社會的經濟情況。

大型物流公司用地,基本上是傾向使用高樓底而貨車可直接駛進的單層倉庫,因為在車輛出入及貨物儲存方面都比較方便及高效率,這樣倉庫是不適宜在多層工業大廈。當然,某些大型倉庫大廈是可容許貨櫃車直接駛上高層樓面,但這類大型倉庫大廈並不多,而且以筆者觀察高層樓面的使用率並不高,可能是貨櫃車轉十多層上樓是不受司機歡迎,還有是因貨櫃車路已佔去很多樓面,所以樓宇實用率可能只有五、六成左右。

現時在規劃方面,新界可用作露天倉庫用途土地並不多,其中一個比較多倉庫用途的地區是北區坪輋,筆者1972年在新界理民府工作時,這地區已是政府認可鄉郊工業倉庫區,有不少國際知名品牌都在坪輋設廠。至今坪輋仍是一個重要的倉庫區,所以很多大型物流機構都在坪輋設有超過10萬方呎的大型倉庫。

另外一個現時熱門需求是數據中心用地,香港已漸漸成為一個地區數據中心。這亦是政府所希望推動的,數據中心需要有特別設施(例如升高地台)及大用電量需求(要24小時不停供電及提供空調),以及附近不能有高風險的用地。一般來說要新建才能符合運作要求,所以每當有適合作數據中心用途的土地推出,都以高價成交,較純工業地價要高,這個情況亦反映數據中心這行業在香港經濟活動中所佔比重愈來愈重要。

數據中心是一個非常適合在香港發展的行業,主要是它佔地及人力需求並不太多,尤其在用地方面,數據中心屬於高租值產業,加上香港的地理位置,所以是非常適宜發展這行業。數據中心用途的土地供應,主要是政府拍賣土地,或工業邨批出地段,另一個途徑是在符合上述條件的舊工業地重建。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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