香港政府一直着手打造東九龍成為本港第二個核心商業區，惟近年由政府招標出售的啟德新發展區商業地皮卻屢屢未能成功推售。政府近日於最新一份《財政預算案》中表示正在研究改劃東九龍區內5幅商業用地作住宅用途，並預計可提供約5800個私人住宅單位，筆者對此表示贊同。
在目前整體營商環境受疫情衝擊，部分企業面對經營困難，地區經濟增長受壓，以及投資氣氛受挫的情形下，市場對於政府近年推售的啟德商業地皮反應較為冷淡。有見及此，研究將區內部分原先規劃作商業用途的土地轉為住宅用途，以提高住宅供應應付本地現時仍然緊張的住屋需求，不失為可取做法。
九龍東規劃上作為本港第二個核心商業區，區內商業樓面的數目對支持當區在未來發展成一個在規模、認受性，以及達到自給自足的持續發展等方面具備充足潛力的商業中心有決定性的影響。故此，當局應小心考量改劃用地導致區內商業樓面下降對九龍東長遠作為一個商業核心的整體影響。
另一方面，由於倡議多年的單軌列車環保連接系統項目最終落空，而有關當局又未能提供令市民大眾對未來區內交通狀況釋除疑慮的更佳交通配套方案，在不影響當區作為商業核心區的地位的情況下，適量調低人口高度密集的商業樓面在減低人口對區內交通運輸能力造成挑戰方面可帶來正面影響。
筆者建議，在改劃商業用地作住宅用途的同時，應考慮把住宅用地提升到甲類級別，以容許發展項目容納一定數量的消閒娛樂設施等的商業配套，以增添部分與區內規劃原意一致的樓面面積。任何城市發展的最終定案都不一定與最初設計相符，實際操作會視乎時局、政策，以及人們的期望變遷而有所調節，筆者樂見政府能審時度勢考慮實際情形，以希望政府能考慮上述提議。
張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)
