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2021年1月26日 葉敬誠 專家評論

失業率與按揭拖欠脫鈎原因

失業率創多年新高,財爺卻預告往後失業數字仍有上升壓力。但回頭看樓市,不但成交持續暢旺,過去受失業率上升帶動的按揭拖欠數字,在失業人數上升逾倍的情況下,亦幾乎是聞風不動,究竟為何有此現象?

香港金管局網站有紀錄自1998年中起的按揭拖欠比率。當年6月,拖欠3個月以上按揭供款的比率是0.29%,其後隨失業率由同期的4.3%上升至1999年的6%以上,拖欠比率亦在大半年內突破1%,其後失業率在2000年下半年至2001年上半年一度回落至4.5%,之後又在2003年中升至8.5%,而其間按揭拖欠比率一直在1%以上的相對高位。

數據表現符合一般人印象:失業率上升,更多業主失去收入,自然令拖欠比率向上。但近一年的情況卻與之前的表現大異其趣;失業率由2019年中的2.8%,逐步上升至近期的6.6%,但期內按揭拖欠比率只是由0.02%升至0.04%。比起
1999年初失業率6.4%,按揭拖欠比率1.07%,是零頭也不如。

按揭拖欠比率與失業率似乎脫鈎,有幾個可能的解釋。其一是現時受疫情打擊而失業的,主要是低收入階層,他們基本上不是近年入市買樓的主力。中高收入階層的失業情況尚算穩定,他們繼續供樓,拖欠比率便維持穩定。

其二是近10年本地的按揭批核趨向嚴格,欠缺實力的投資者較難取得按揭,市場以用家為主導。而不論是投資者或用家,在壓測之下的供樓負擔上限都較以往為低,人為地增加了經濟下行時,業主在財務上的緩衝空間。

其三是在供應不足、資金氾濫的大環境下,整體樓價較數年前明顯上升,市場上仍有大量準買家等待入市。就算供樓業主面對經濟困難,選擇賣樓離場,一般在還清按揭餘額之時,仍有一定套現。情況與1997年之後數年的「樓價、成交
量齊跌」,業主賣樓要抬錢予銀行補回按揭差價完全不同。

上述幾個因素中,尤以第三點最能解釋失業率與拖欠比率脫鈎的現象,少數業主即使失業,在樓價穩定或向上的情況下,較傾向售樓離場。對貸款機構來說,此種大環境代表放貸的風險仍然偏低,對收入下跌的借款人來說,情況也總比賣樓都還不清債務為好。

不過,大數據與個別情況始終是兩回事,就算準買家估計在未來數年,供應不足、資金充裕的情況持續,樓價可企穩。在決定入市前也應該評估萬一自己收入下跌的風險,以及一旦要賣樓還債時的稅務及其他支出為財政帶來的影響。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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