失業率創多年新高，財爺卻預告往後失業數字仍有上升壓力。但回頭看樓市，不但成交持續暢旺，過去受失業率上升帶動的按揭拖欠數字，在失業人數上升逾倍的情況下，亦幾乎是聞風不動，究竟為何有此現象？
香港金管局網站有紀錄自1998年中起的按揭拖欠比率。當年6月，拖欠3個月以上按揭供款的比率是0.29%，其後隨失業率由同期的4.3%上升至1999年的6%以上，拖欠比率亦在大半年內突破1%，其後失業率在2000年下半年至2001年上半年一度回落至4.5%，之後又在2003年中升至8.5%，而其間按揭拖欠比率一直在1%以上的相對高位。
數據表現符合一般人印象：失業率上升，更多業主失去收入，自然令拖欠比率向上。但近一年的情況卻與之前的表現大異其趣；失業率由2019年中的2.8%，逐步上升至近期的6.6%，但期內按揭拖欠比率只是由0.02%升至0.04%。比起
1999年初失業率6.4%，按揭拖欠比率1.07%，是零頭也不如。
按揭拖欠比率與失業率似乎脫鈎，有幾個可能的解釋。其一是現時受疫情打擊而失業的，主要是低收入階層，他們基本上不是近年入市買樓的主力。中高收入階層的失業情況尚算穩定，他們繼續供樓，拖欠比率便維持穩定。
其二是近10年本地的按揭批核趨向嚴格，欠缺實力的投資者較難取得按揭，市場以用家為主導。而不論是投資者或用家，在壓測之下的供樓負擔上限都較以往為低，人為地增加了經濟下行時，業主在財務上的緩衝空間。
其三是在供應不足、資金氾濫的大環境下，整體樓價較數年前明顯上升，市場上仍有大量準買家等待入市。就算供樓業主面對經濟困難，選擇賣樓離場，一般在還清按揭餘額之時，仍有一定套現。情況與1997年之後數年的「樓價、成交
量齊跌」，業主賣樓要抬錢予銀行補回按揭差價完全不同。
上述幾個因素中，尤以第三點最能解釋失業率與拖欠比率脫鈎的現象，少數業主即使失業，在樓價穩定或向上的情況下，較傾向售樓離場。對貸款機構來說，此種大環境代表放貸的風險仍然偏低，對收入下跌的借款人來說，情況也總比賣樓都還不清債務為好。
不過，大數據與個別情況始終是兩回事，就算準買家估計在未來數年，供應不足、資金充裕的情況持續，樓價可企穩。在決定入市前也應該評估萬一自己收入下跌的風險，以及一旦要賣樓還債時的稅務及其他支出為財政帶來的影響。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
