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2020年12月7日 余錦雄 專家評論

英國住宅樓市

繼最近寫過悉尼之後,這次就來看看另外一個作為香港市民熱門移居或選擇住宿的國家,英國的住宅樓市。

近年由於政治因素的影響,使得英國宣布放寬持有BNO護照的香港人到英國居留和入籍的限制。雖然尚有很多具體的細節,但放寬限制的因素使得不少港人都變得有移民的資格,從而對位於英國的物業增加了不少興趣,並考慮有意在短期內選擇到英國的大城市或商業城市居住和進行投資。

英國的樓市,尤其是倫敦,受惠於大量海外買家的支持,一向是供不應求,而價格是按時間慢慢上升的。不過近年由於脫鈎的影響,再加上英國追隨美國,與中國及東方關係不太和睦,為樓市的長遠健康發展投下陰影,未來會怎樣?

首先看近幾個月,英國樓市比較活躍,主要是因為政府在7月宣布減免印花稅至明年3月,造成大量海外買家希望趕及在限期之前,購入住宅單位,形成額外的需求,推動樓市。

依據最近一些研究數據,近期成交量上升約10%,而樓價方面,全英房屋按揭貸款協會(Nationwide)的數據顯示,7月樓價按年升1.7%,而其中倫敦市中心及倫敦黃金地段的樓價都出現不同程度的升幅,樓價按年分別升1.6%及3.1%。

不過由於新冠肺炎疫情的流行與影響,亦使得不少居民都開始選擇較為遠離大城市,選擇到一些人口密度較低的郊區居住。再加上由於遊客減少的關係,使得倫敦市的平均租金亦下降了大概5%,而對比起城市,郊區的租金就有所上升。因此可以看出由於疫情的影響,使得對比以往在城市的需求降低了不少,相反郊區就開始上升。

在同一時段,英國的經濟由於受到疫情的影響,出現11年來首次衰退,像香港一樣,英國樓市與經濟表現背道而馳,未來會否因為經濟轉差和失業率上升而出現明顯跌幅?

筆者個人估計,就算英國經濟陷入短期衰退,對核心區仍然影響不大,住宅物業一向具有強大的抗風險能力,而且英國的住宅一向供不應求,樓價肯定會有支撐,就算下跌都是一個溫和的調整,或者未來的發展,會像其他國際級金融城市,例如香港差不多。

由於中美關係持續緊張,使得一些原本計劃安排子女留學於美國的家長就將目標轉移到英國,並且為了方便子女可以在未來在該地工作或生活,亦會選擇在當地置業。因此,相信在未來一段時間,等待現時疫情的情況有所紓緩後,選擇在英國置業的人亦會增加更多。

除了一向的熱門選擇倫敦之外,或者讀者亦可以留意一下其他有前景的小城市,由於基數較低,可能未來有更大的回報。

幾年前英國政府計劃發展英格蘭中北部,做第二個CBD。曼徹斯特是一個只有50萬人口的城市,被揀選為大力發展高科技和媒體產業。近一年由於投資者憧憬未來,曼徹斯特的物業亦是大受歡迎,令到該區的物業需求急速上升,造成一個相對成交熾熱的情況。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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