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2020年9月23日 葉敬誠 專家評論

壓測是否不合時宜?

聯儲局主席早前開宗明義表示,美息未來數年都會維持現水平。港息大致上跟隨美息,情況代表香港的低息環境也會持續數年。近日不少評論便認為,金管局的按揭壓力測試指引已失去意義,反而令無殼蝸牛難以上車。但細思一下,放寬壓測,不見得上車客就更易入市。

按揭壓測於2010年推出,要求銀行在審批按揭申請時,計算現行利率+2厘時,借款人每月供款不可高於月入六成。其後在2013年,壓測收緊至現行利率+3厘,供款不逾月入六成。

批評壓測的一個主要論點是限制了買家的購買力、提高了買家入市的難度。例如月入4萬元的家庭,在拆息按揭利率為2厘、供款30年,在沒有壓測,只要求供款不逾月入五成的情況下,最多可借541萬元。而在現行壓測要求(包括「現行按息」以鎖息為準),借款上限卻只有422萬元,令入市難度大增。

此處,批評者看到的是「個案」,因為壓測嚴厲,限制了個別人士的入市選擇。進一步的推是如果沒有壓測,例子中的家庭,便可順利借入541萬元,購入更理想的單位。

先不論提高了借款額之後,供款比例是月入一半,降低了借款人面對各種問題的財務緩衝。上述推論的最大問題是,一旦撤銷壓測,受惠/受影響的不單是例子中的一個家庭,而是全部香港人。在其他條件不變的情況下,必然結果更多資金因為壓測撤銷而流入樓市──樓價被推高之後,例子中的家庭,表面上可以順利借入541萬元的樓按,但到時可以購買的,卻可能是樓價被推高之後,本來只是他們心中次選的單位。此種結果,究竟是幫了準買家?抑或害了準買家?

另一個批評壓測的理據,是預期低息長期持續。當初推出壓測的官方理由是按息不可能長期維持低位,為免按息回升至「正常水平」後,供款超出借款人負擔,因此推出壓測。現時批評壓測過時的主要理據,便是既然有聯儲局保證數年低息,又何必要維持壓測?

在此,不想糾纏於聯儲局寫包單就是否一定可信、供樓時間遠超聯儲局保證低息的3年等瑣碎問題。只要不是太天真,應該都了解,在官方理由之外,壓測一個沒有宣之於口的政策目的是遏抑樓價。單看樓價指數,似乎看不出壓測的功效──2010年至今,樓價都是反覆上升。但壓測是實實在在的限制了資金流入樓市的規模。如果沒有壓測,香港今日的樓價只會更高。換言之,除非官方認為沒有需要再遏抑樓價,否則壓測都不會過時。這個時間,可能要等待供應有效增加之後,才有機會出現。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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