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2020年9月8日 葉敬誠 專家評論

資金加快流入 樓市何時受惠

由去年開始轉強的港滙持續強勢,資金持續流入,金管局要持續沽出港元,銀行體系結餘上周更突破2000億元水平。參考歷史數據,資金流入往往大利樓市,今次又會不會一樣?

如果找一群閱報只看港聞版及國際版的人,請他們評估過去一年香港的資金流向,結果應該是估計資金大量流走。但現實中的所有數據,都是反映資金大量流入──銀行體系結餘由去年底的540億元,升至現時逾2000億元。7月港元貨幣供應量M2及M3按月同告上升4.1%,與去年同期比較分別上升5.8%及5.7%。

在2008年金融海嘯之後,環球量寬,熱錢流入。2009年底M2供應按年上升逾一成,而且強勁增幅持續多年,成為推動樓價上升的一大原因,至2018及2019年,M2按年增幅只有3.6%及2.4%,同期樓價表現亦較為牛皮反覆。近一年的資金持續流入增速,又有沒有可能會再推動樓價上升?

資金流向並不是唯一左右樓市的因素,上文提及只看港聞版的人可能會對資金流向有較悲觀的估計,因為整體而言,社會上的負面消息遠多於正面消息。但綜合而言,負面因素可大約分類為兩個問題,而它們多多少少都有被放大的傾向。

第一個問題是疫情,新冠肺炎拖累各國經濟衰退是事實。但疫情總會過去,一些嚴重受創的行業可能要長時間復原,但經濟總會找到新的增長動力。疫情長年拖累增長似乎是低機率事件。

第二個問題是中美冷戰,可能影響香港過去優而為之的中間人角色。在美國宣布終止香港特殊待遇、制裁香港高官、香港對美出口要標為中國製造、新的跨太平洋光纜不登陸香港等,都預示香港的中間人角色消退。但中美交惡,在美國上市的中資公司都要回流,未來香港股市的中資公司集資市場地位卻可能大幅強化。展望未來,在經濟上不宜完全悲觀。

當兩大因素的中長線發展有待觀察。但要留意的是,疫情影響是環球性的,但在疫情影響之下,港人的供款紀律維持極佳標準,最新的樓按拖欠比率維持在0.04%的極低水平。相對而言,美國近期已出現拖欠比率急升的報告。反映在還款能力及還款意欲上,港人都可說是最佳借款人。一旦疫情穩定,銀行的貸款意欲上升,按揭很可能又再成為貸款業務重心。

當然,資金流入不是人人受惠,有需要入市的,仍是要緊記那句:量力而為。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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