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2020年7月21日 葉敬誠 專家評論

拆息低企的新常態

由2019年下半年起,港元持續維持兌美元強勢,在社會運動、世紀疫情、國安立法等連串事件下,資金卻持續流入。展望未來一兩年,一方面是美國聯儲局有較大機會維持聯邦基金利率接近零息;一方面是資金因各種理由流入,港元拆息低企的新常態,可能長期維持。

周一的1個月銀行同業拆息為0.275厘,為近3年新低。比起去年底的2.66厘大幅下跌。由於近年新批銀行按揭中,約八至九成為拆息按揭(H按),而絕大部分H按均以1個月拆息為計息標準,拆息低企,亦代表小業主的每月按揭供款大減。

以一筆餘額400萬元,尚餘年期25年、利率為H+1.3厘,鎖息為2.5厘的按揭貸款為例。年初時每月供款約17945元。同一條件的貸款,在拆息低至0.27厘時,供款下跌至16129元,減少11%,而且每月供款中,還本比例大升。

拆息大跌,背後的原因是資金流入,大半年之間,本地銀行體系結餘由500多億元升至1600多億元。而且市場展望,隨着中美關係緊張、未來中資企業在美國上市的規模將大減,部分原本在紐約上市的中資企業亦勢將改於香港此個既是國內,又是境外的資本市場上市。準備入貨的資金持續流入,加上美國聯儲局表明未來一兩年維持低息,展望港元拆息將長期維持偏低。

或者有人會說,在拆息低企的同時,大部分銀行卻提高了新批按揭的利率,勢將抵消拆息偏低的作用。但要留意,拆息回落,是所有選用H按的業主同時受惠(估計數目在50萬戶左右),新批按揭利率上調,受影響的只是一年約8萬宗的新客戶;其次,拆息大半年來下跌幅度達近2厘,而新批按揭的利率,上調幅度只是0.2厘左右。整體上,按息仍是處於下調的大趨勢。

在疫情影響,經濟收縮、失業率短期難以回落之際。與小業主供樓息息相關的拆息維持偏低,微觀而言可紓緩小業主供樓的壓力,宏觀來說,也會增加支持樓市的力量。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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