最新的土地共享先導計劃最近已公布，由5月6日開始接受申請，為期3年，涉及私人土地面積上限為150公頃。計劃的目的為補足政府主導作公共用途的私人土地規劃工作，帶來適時及有意義效果，加快及促進公營及私營為主的用地申請，確保土地發展的效率及成本控制，以及建立具透明度的機制以保障公眾利益。政府提供一站式諮詢服務及成立土地共享辦事處以促進加快申請。
細看其操作規定有以下數點：
一、已完成發展研究作公共用途及位於生態及保育地點不考慮。
二、每個項目增加不少於5萬平方米樓面面積及1000個房屋單位。
三、在新增總面積中不少於七成撥作公營房屋以平整土地交予政府。
四、申請人負責興建基建及社區設施。
五、地價可扣減土地平整、基建、社區設施建造費用；政府收回私人土地的估計費用；公營房屋部分的私人土地價值。
從增加房屋供應角度，政府的土地共享計劃是受社會歡迎的，但以規劃及發展來看，計劃有數點是政府要多加考慮。
首先是申請必須提供完整包括各個專業顧問的報告，一個全面包括交通、環保、污水等顧問報告，要數百萬元費用。以大地產商來說，數百萬元顧問費並不是什麼一回事，但一般無雄厚資本的業主是不容易拿出這筆費用。
就算拿得出也有很大風險，因為若申請不成功，這筆費用便泡湯，所以最近有數位新界坐擁數十萬方呎土地的業主接觸筆者，希望用土地共享計劃發展他們荒廢的土地，但前期顧問費並不容易解決，這亦是一個主要原因新界土地業主不自己發展而寧願出售予大發展商。
另外是公私營房屋七三分賬的問題，表面上看，政府佔七成是私人「蝕底」，但是為公營房屋增加供應，這也不是一個「着數蝕底」的問題，而最大問題是這個土地共享計劃所帶來的投資風險及不確定性。
業主現時發展土地一般有兩個情況，一是規劃大綱圖已容許發展，不用向城規會作任何申請；另一個是已取得城規會發展許可，這兩個情況是可以立即向地政署申請改地契補地價發展，兩年左右取得新地契後便可起樓。
不過，若透過共享計劃向城規會申請增加地積比後，首先要花一筆顧問費用就共享計劃向城規會申請，但申請改地契程序不能同時進行，要等到共享計劃批准(或不批准)及與政府達成協議後才可向地政署申請改地契，即是申請共享計劃兩三年後知結果，然後才可進行改地契補地價申請。
另外，上述已取得的城規會發展許可是有時限，申請人一方面要等土地共享計劃申請的結果，另一方面要向城規會就已批准的發展許可申請延期，這兩個申請的情況都不在申請人的掌握中，增加了項目的不確定性；加上補地價延遲兩三年，大大增加了補地價及建築費用上漲的風險。
筆者將在下篇文章繼續討論土地共享計劃。
蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理
