全國人大決定制定港區國安法，暫時看來樓市氣氛未受影響，周末日的新盤銷情維持暢旺。但無容違言，國安法的推出，的確為香港未來增加變數；其中一項是移民。不少人估計未來數年港人移民海外的數量會大增，會為樓價帶來壓力。但有關猜想可能太過跳躍。
討論前，我們先要為數據作定義，嚴格而言，本地沒有精確的移民數據統計。一般理解的「移民」是取得外地居留權或國籍，並移居外地。但香港政府不會過問居民離境的理由，因此沒有官方的移民統計。
不過，有一個數據可反映目前在境外香港人數量的規模：政府預算案建議每名18歲以上永久居民可獲派1萬元，預估700萬人受惠。住在香港18歲以上的香港永久居民只有574萬人；差額126萬人，即港府估計海外18歲以上持有香港永久居民身份人數。此大概可視為多年以來移居海外(且仍然在世)的香港人數字。數字也可與坊間估計八、九十年代「移民潮」高峰期有逾60萬人移民外地的數目互相印證。
以八十至九十年代香港人口約600萬人，十多年內有60萬人移民海外(而且一般是較高生產力的一群)。此等規模的人口外移，規模可觀，但當年並沒有令樓價下跌。眾所周知，1984年至1997年是香港樓價的上升周期。
移民潮下樓價仍然上升，有眾多原因：同期整體上人口持續增長(當年主要是本地出生數字較高)、經濟亦處於高速增長期；加上部分移民人口回流，都令需求持續上升。在供應方面，當年中英兩國限制1997年前的土地供應量，令住宅供應長時間短缺，都是刺激樓價反覆上升的原因。
到了今時，整體上人口增長的趨勢持續(現時主要是內地居民移居香港)、房屋供應則在過去10年維持偏低，而且未來都難以扭轉供應緊張的局面。與上一個移民潮比，較為欠缺的是經濟增長欠奉；但現時量化寬鬆、低利率的新常態也是上世紀樓市欠缺的利好因素。
另外要考慮「移民」的具體情景。全面售清香港資產、舉家移居他鄉當然是移民；在外國取得居留權或入籍，但長居香港、在香港就業，也是移民。對於旨在取得外國居留，為自已多留一個選項的人來說，他們未必會優先選擇移居海外。以盛傳英國考慮為BNO持有人延長居留權，甚至完全與英國護照平權一事而言，一旦實行，那些持有BNO的港人，反而是少了即時離開的誘因。
據說，近期網上搜尋移民資訊的數量急升，不少港人可能因為種種原因考慮移民；但中國最不缺的正是人。參考上世紀末的移民潮，可能有數十萬港人會部署取得外國居留權、未來香港人口的組成可能會改變，但人口大減的可能性甚低。港人移民海外數目增加，對樓價似乎難有決定性的影響。
葉敬誠
宏亞按證助理副總裁
