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2020年4月28日 葉敬誠 專家評論

少量負資產為正常現象

「負資產增加」應該是本周樓市熱門話題,香港社會對「負資產」三個字充滿不快回憶,每次數字上升都引來市場關注。但由另一個角度考慮,過去有幾年持續出現的「零負資產」紀錄,其實反映另一些問題。或許香港人要接受,少量負資產個案,才是正常現象。

金管局本周將公報第一季負資產數字,執筆時報告尚未公布,但如無意外,數字會較前一季明顯上升。

負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值,連帶業主運用資產的選項也會受限──不能加按,甚至看淡後市想賣樓,也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度,自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產,又是不是理想的烏托邦?

過去幾年,有一段長時間,金管局錄得的負資產個案為「零」,背後的原因是樓價持續上升。當樓價持續上升時,即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭,在樓價上升期,也一樣不會有負資產。問題是:世上會有只升不跌,連輕微波動都沒有的資產嗎?當樓價有升有跌,而市場存在樓按貸款時,負資產其實不是正常不過的現象嗎?

市場關注負資產,背景因素是擔心經濟惡化、樓價持續下跌、負資產個案大增。此等擔心不是完全沒有道理──任何小問題一旦惡化,都可能帶來嚴重影響。但以香港一年幾萬宗住宅成交的規模而言,除非我們完全不接受樓價會調整,否則樓價調整時出現一千幾百宗的負資產應該被視為正常。

或者有人會說,不需要樓價只升不跌,只要限制按揭成數,一樣可以減少負資產。問題在於,當借款人有足夠的負擔能力時,究竟有什麼特別理由要完全避免負資產出現?

以汽車貸款為例,有機構會提供車價100%的貸款,以新車車價折舊之快,理論上汽車貸款有不少負資產。坊間甚少討論汽車負資產,原因之一在於額度較低,借款人負擔得了(大家心態上不會預期買車會升值應該是另一個原因)。回到樓按的問題,比起高成數按揭是否會增加負資產的數目,更核心的問題,其實應該是每一宗樓按的額度是否借款人可負擔的水平。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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