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2020年3月24日 葉敬誠 專家評論

別人恐懼之時 你應該貪婪?

主要國家為了應對新冠肺炎,紛紛推出封關措施;市場憂慮疫情對環球經濟的影響可能比想像中更大。有道是別人恐懼之時便應該貪婪。此投資金句,現時又是否適用於香港樓市?

別人貪婪時你應該恐懼,別人恐懼時你應該貪婪;說穿了是一種相反策略,透過觀察整體的市場氣氛,留意資產有沒有超買或超賣,再作出入市決定。但實行起來,卻有眾多問題:

第一, 最壞的情況似乎未發生:如果最壞的情況已經出現,整體市場氣氛過度悲觀,資產超賣;當反映情況好轉的數據公報,氣氛好轉,資產價格理應回升。此處的假設是,最壞的情況已經、或者快將出現。

問題是,參考一些流行病的數學模型,歐美最壞的情況似乎仍未過去。中、韓、日的政府或者因為制度偏向威權,或者人民對沙士或中東呼吸綜合症的疫情記憶猶新,防疫措施較為到位,似乎暫時遏制了疫情的擴散。但歐美疫情初期社會似乎低估了病毒的威力,遲遲未有推行社交隔離,至最近才有較像樣的隔離政策。參考一些疫情的數學模型,他們的確診數字似乎仍會急升一、兩星期。而為了應對疫情,各國封關或鎖國的措施應該會持續一段時間,現時難言市場已到了最恐懼之時。

第二,香港的樓市似乎未見有真正調整:相反策略的用意,是捕捉低位入市。而回看本地樓市,由去年社會運動到今年新冠疫情,至目前為止,尚未見到樓價有明顯的調整。情況可能是本地樓價因為某些因素而對調整免疫,又或調整滯後未出現。

第三,銀行未必配合你的積極進取策略:除非你打算現金購買物業,否則入市時仍需考慮銀行的取態。在經濟前景不明,甚至預期主要大國因封關導致需求減少,在經濟衰退的情況下,銀行對按揭批核可能會較正常時期保守。市場已傳出,部分銀行對於個別受疫情影響行業從業員的按揭申請,批核較為嚴格,例如個別行業的佣金收入,會打折計算。

暫時而言,如果非旅遊、零售等受直接影響行業,而收入又是固定薪金為主,暫時未見銀行在處理申請時有過度收緊的現象。但要留意,如果經濟收縮再持續一段時間,銀行在物業估值、最長還款期的安排上,亦可能採取較保守的態度。

簡單來說,就算你認為自己眼光勝人一籌,有信心在別人過份緊張之時捕捉樓市低位,是否可以達成入市計劃,也要考慮銀行的按揭取態;而後者已經不是個別按揭申請人可以左右。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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