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2020年3月10日 葉敬誠 專家評論

美國減息 干香港樓市底事?

上周美國突然減息半厘,幅度為近10年最高。消息對本地樓市有刺激作用,一手成交量按周回升上百宗、二手亦紛傳業主反價成交。現階段美息回落,並沒有多少帶動港息下調的作用,那麼市場為何有如此大的反應?

原因之一,可能是購買力已積壓一段時間,尤其是一手市場,2月只有250宗成交,較平常的逾千宗大減,「減息」的消息一出,即時刺激部分購買力入市。

原因之二,是經過2003年沙士一役,不少港人心理上將「大型傳染病」與「樓價下跌」連繫。縱然客觀事實說明兩者無甚因果關係──2003年沙士只是正好在樓價大跌時發生,但大眾對「疫病導致樓價跌」一說已深信不疑。反過來說,不少人也會期望,今年新型肺炎疫情一旦消退,樓價會出現大反彈。此種心理預期在利好消息出現時,便較易化為入市行動。

原因之三,是減息背後可能預示新一輪的量化寬鬆。表面看,美國減息對本地置業人士的利好作用不大──大家均見到本地最優惠利率在2015年美國加息又減息以來,一直無大波動。就算拆息近日回落,對減少按揭供款利率的作用仍是有限。

不過,美國(及其他央行)因應疫情有機會持續減息,可能預示新一輪的量化寬鬆。如果貨幣增速遠高於新樓落成量,各類資產價格(包括樓價)仍是有機會被推升。

綜合而言,雖然美國減息半厘,對本地利率無太大影響,但大家見識過2008年金融海嘯後,量寬對資產價格影響的威力,部分對後市樂觀者決定入市,並不足為奇。

要留意的是,至目前為止,新型肺炎其實未見對樓價有太大的負面影響。近2年的樓價,一直在高位徘徊。2003年沙士後樓價反彈、而且展開新一輪升浪,是價格已累積較大跌幅;加上眾多內外因素推動的結果。今年樓價在未見大幅調整,似乎也不會有類似當年中國開放個人遊的措施出台。單憑量寬是否足以撐起樓價,甚至推動新一輪升浪,有待時間證明。有需要置業的買家,除了樓價升跌,也應該衡量,如果經濟衰退持續一段時間,對自己的財務影響,才好作出入市決定。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

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