熱門:

2019年11月20日 專家評論

揭優質地皮造價新低之謎

地政總署早前公布啟德第4A區2號臨海住宅地於上周由四家地產發展商組成的財團,以市場下限的近160億元、每方呎樓面地價13238元投得,創跑道區住宅地皮呎價新低紀錄。坊間有意見指地皮以低價成交是由於本地目前社會狀況不穩,經濟前景不明朗,導致發展商擔憂樓市市道下滑而調低出價。

然而,除了上述的社會因素,筆者認為,地皮本身條件亦是造價較低的重要原因。觀乎數幅已賣出而同樣位於跑道區的臨海住宅地皮,呎價介乎1.75萬至1.95萬元左右。而是次賣出的4A區2號地皮相比附近的其他臨海住宅地呎價有近4000元之差。此差別相信是由於地皮規模、位置,以及地契條款等因素造成。

第一,第4A區2號地皮規模屬數幅臨海住宅地中最大,面積接近20萬方呎,可建總樓面高達120萬方呎。從過往經驗看,大部分巨型地皮呎價相對中小型地皮而言都明顯較低。在發展商角度而言,發展巨型地皮不論在融資、銷售、風險承擔及項目管理靈活性等各方面都面臨較大壓力,在競投巨型地皮時計價會把上述風險計算在內。

第二,地皮雖然同樣位處跑道區臨海一側,但位置稍嫌接近內陸,直接影響物業落成後的景觀。從地圖所見,可知地皮海景相對其他跑道區中部的臨海地皮略遜一籌,而由承昌道與承豐道通道的空隙亦可看到前接避風塘的兒童醫院,從而影響地皮呎價。

第三,地契條款列明發展項目中需提供包括安老院舍、長者日間護理中心、長者鄰舍中心、綜合職業康復服務中心和中度弱智人士宿舍等合共超過5萬方呎的政府地方,屬相對其他附近的臨海地皮中最高。

由此可見,雖然社會目前狀況可能令發展商出價競投上有所保留,但第4A區2號地皮本身相對其他跑道臨海地皮略遜的條件,相信屬是次地價在經濟前景本不明朗的情況下創新低的主要原因。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads