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2019年10月25日 黃漢成 專家評論

社會風波重挫商廈市場

有別於住宅市場,工商舖物業市場向來與社會經濟密不可分,近日因修例風波而引發的連串社會事件,對香港經濟可說是造成傷筋挫骨的傷害,市場氣氛低迷,工商舖成交進一步萎縮,據資料顯示,9月只錄242宗工商舖註冊成交,按月回落26.2%,為本行1996年有紀錄以來次低,與歷史低位只相差1宗,情況較1997年金融風暴、2003年沙士及2008年金融海嘯時期更惡劣。

在工商舖三個板塊中,尤以商廈為重災區,9月50大甲廈僅錄得1宗買賣成交,按月暴跌86%,不但為1997年金融風暴以來有紀錄最差,甚至挑戰史上最低的紀錄。

商廈市場進入冰河時期,固然受市道疲弱氣氛所影響,近日香港美國商會發表調查結果顯示,有逾六成受訪會員企業因目前社會局勢而受到影響,更有約兩成半會員打算縮減業務規模或離開香港市場,如社會亂局仍持續下去,將進一步打擊營商者及投資者的信心,未來入市勢必愈趨謹慎,商廈成交冰封恐難以解凍。

商廈成交冰封另一個主要原因是,業主持貨能力極強,過去在金管局多番收緊按揭的措施下,一般商廈物業只承造三至四成按揭,即使物業價格有所回落,業主亦沒有太大的放售壓力,而在粵港澳大灣區的發展概念下,香港被定位作國際金融、航運、貿易中心和國際航空樞紐,商廈業主對其物業充滿憧憬,自然加倍惜售;加上甲廈空置率一向極低,在穩定的租金回報下,即使願意割愛出售,議價空間亦不大。

買家方面,則大多趁此市道疲弱之時大幅還價,一般達二至三成,在出價與叫價存在相當程度的距離下,買賣雙方自然難以促成交易,致使商廈成交近乎冰封,但踏入第四季,預料商廈成交宗數或會有所回升,因在經濟明顯轉差下,部分業主或因財務問題而需要出售物業,又或有業主開始接受現實,同意較大幅度的議價,讓市場上出現較多的成交。

黃漢成
美聯工商舖行政總裁

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