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2019年9月25日 張聖典 專家評論

淺談收回土地條例

近日有政黨大力建議政府引用《收回土地條例》(下稱《條例》)徵收新界大量農地,用作興建公營房屋。筆者先簡述此《條例》的應用流程及引用宗數。

政府動用《條例》前,需確立徵收的私人土地是用作公共用途。政府在發出收地公告後,一般會給予土地業權人及使用者3個月通知期限。期限屆滿後,土地的所有法定權益均會取消,其產權復歸政府。當然,政府會給予相關業權人及使用者一筆款項作為收回土地的補償。

補償方法有兩種,第一種法定補償,第二種是特惠補償。一般而言,政府會先向相關人士提出特惠補償。特惠補償將土地分成四個級別,其中甲級(即是新市鎮發展區和受全港性主要工程影響的新界地區,以及港九市區)的農地擁有人的最新特惠補償率為每方呎約1349元。

若業權人不接納有關補償,可向政府提出法定補償。政府的地政專員會與業權者進行磋商,假若仍未能就補償金額達成協議,將會交予土地審裁處裁定最終補償額。需注意,法定補償是根據土地被收回當日的公開市場價值來評估,惟不考慮下列情況:收地屬強制性;有關土地受城市規劃圖則的指明條文影響的事實;任何不符規劃的土地用途;預期獲得或頗有可能獲得批出、續發或延續任何特許、許可、契約或許可證,但若非因該土地被收回,便可按應有權利確使可獲批出、續發或延續者,則屬例外 (《條例》第12條)。

根據發展局局長於2018年5月30日書面回覆立法會議員時提到,自香港1997年回歸至2017年尾,政府有154個公共工程項目及市區重建局的項目引用《條例》收回;其中,市區重建局依賴此《條例》55次用作收回港九市區發展重建項目,當中有8位業權人(均是小市民)提出司法覆核,處理個案最長時間為12個月,全部均告失敗。驟眼看來,單單以這8種案例來證明政府可引用此《條例》無風險及輕而易舉地收回大量土地,未免把問題想得太簡單及理所當然。

張聖典
普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)

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