近期由於各種社會和政治因素的關係，香港可以說是處於一個比較混亂的狀態。而在持續混亂狀態之下的香港樓市到底如何？
根據資料顯示，今年7月樓市的成交宗數為2853宗，但到8月卻只有1858宗。這可以看見，8月的交易較7月更低，而且價格走勢亦由7月的14236元下降到8月份的14173元。而平均呎價為12296元，呎價下降13.25%；同時，香港、九龍和新界三區的交易量和成交量亦有所下降。可以肯定的說，目前的樓市是樓價與成交量同時下跌。短期來說，跌幅是與社會混亂的程度掛鈎。
不過，我們見到今年上半年，私人住宅的動工量與落成量相對去年同期都大幅減少，即是說，發展商已經為樓市因為混亂情況而萎縮做好了準備，在供應量短期大幅減少下，相信樓價下跌幅度會維持在5%至15%，視乎位置與單位大小及設施的不同等。
惟中和長期來說，樓市又會怎樣？筆者想有兩個重要的考慮，第一就是社會的混亂情況，究竟最終的出路在那裏；另一個重要因素就是，香港的經濟活動與結構，中長期有沒有因為社會運動而發生根本的改變。
先說今次社會運動的出路，表面上看是很難預測，但筆者認為，所有事件最終在長期演變之下都會依從人民的心意而得出結果，今天我們看到藍黃陣營嚴重分歧對壘，但假以時日，雙方都會發現自己的偏見，而最後能夠各自改變一下，向共同接受的方向發展。換句話說，混亂無論怎樣激烈，是會歸於平靜的，作為市民，只要耐心等待就可以。如果以此作為考慮，樓市的長期發展就會回歸經濟因素，要看的就是另外一個訊息──長遠經濟結構有沒有因此而改變。
香港是依附中國，而與世界接軌的經濟模式，這個架構是不能夠改變的，如果因為今次社會運動，而發生一些特別事件，例如美國香港關係法案的取消，又或者香港國際金融中心地位的改變等，香港的長期經濟發展就會步入衰落， 而樓市當然亦會跟隨。
不過，筆者個人認為，上面所說的黑天鵝事件是不容易發生的，長遠來說，樓市的供應與需求似乎沒有重大改變，供不應求的情況相信最少還有10至20年的持續。而利率方面，雖然由2017年開始，美國已經縮表，但其他重要國家包括中國、日本和歐洲都有大力擴充資產負債表，新增貨幣供應量超過1萬億美元。而踏入今年，美國亦改變了利率的政策，兩次降低利率。
總體訊息就是，全球量化寬鬆的局面，不但不會收縮，可能會繼續擴展最少5至10年。如果低息持續，游資充裕，而供應又嚴重不足，相信樓市的長期方向仍然是會穩步向上。
余錦雄
香港測量師學會前會長
