自從去年第四季開始，中美貿易戰為香港的樓市加入不明朗因素，最初樓市有急劇下跌的跡象，但在跌幅約10%之後，就穩定下來，之後由於貿易戰的消息比較正面，樓市又重拾上升軌道，截至數星期前的統計資料顯示，香港的樓市情況感覺一片向好。
不過，約5月中之後，中美貿易戰惡化愈趨嚴重；本月2日，中國發布關於中美經貿磋商的中方立場白皮書，批判美國出爾反爾。之前的十一輪經貿談判結果，竟然是美國仍將對中國2000億元輸美商品加徵關稅，並將稅率提升至25%。中美貿易摩擦不斷上升，香港股市應聲下挫，5月恒指累跌2798點，幅度達9.4%，那麼樓市又會怎樣？
看樓市之前，或者首先看看香港經濟的影響。由於中美貿易戰，使香港首季的經濟增長下降到0.5%，再加上對於香港來說，中國大陸和美國是最大的貿易夥伴之一；根據香港政府的統計，現時香港與美國之間的貿易轉口約有749億美元。
同時，香港是美國方面排名第21的貿易夥伴。中美貿易戰使大部分轉口相關的貿易受到連累，繼而會令香港出口增長亦有所放慢。可以肯定的說，未來經濟的影響是會完全與貿易戰的激烈程度掛鈎。
對樓市影響重大的另一個因素就是利息的走向。現時按揭利率在極低的水平，在這個利息成本下，要樓市有比較大的跌幅，其實是不容易的。況且由於貿易戰之下，肯定是中美雙方以至世界各國都受到波及，所有人都會有不同程度的損傷，估計美國、中國及各國政府都會維持低息，甚至再減利率保護經濟。換句話說，對樓市的影響，貿易戰的負面是會產生減息的正面，但由於貿易戰似乎有超乎預期的激烈，因此產生的震盪力，估計是會遠超利率走向的影響。
未來半年短期來說，樓市的走向會受數個事件的發展所牽引：一、股市會否逐漸形成風暴而大跌，而產生財富損失效應，從而推低樓市；二、貿易戰現在仍然在談判，短期是否真有較大的「黑天鵝」走出來，屆時樓價跌幅必定多於去年第四季的10%。
三、本月底的G20峰會，中美其中一方會否拒絕會面，又或者完全決裂，如果這樣，屆時貿易戰便會持續惡化，經濟和樓市一定急墜；四、封殺華為的科技戰，在90天冷靜期之後，會何去何從？筆者估計，科技戰與貿易戰，基本上差不多是同一個事情，如果貿易戰解決不了，科技戰就會演變為長期分裂的情況。
綜合上面所述，筆者估計，如果到最後只是一個小型而短期的貿易戰，樓市不但不會下跌，可能有輕微的升幅；相反，如果是長期而激烈，甚至是完全決裂的貿易關係，對樓市的打擊是重大而深遠，在這個情況下，樓市大幅下跌是無可避免。
不過，出現上面兩個情況的可能性似乎都不太高，筆者估計，中美雙方會進入長期的貿易紛爭，惟仍維持基本的貿易關係，而科技戰會打打停停、停停打打，雙方科研人員各自努力。如果真的是這樣，估計樓市只會輕微下跌5%至10%。但不管怎樣，如果想進入樓市，短期的觀望之後再作打算是必須的。
余錦雄
香港測量師學會前會長
