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2019年4月9日 葉敬誠 專家評論

十萬人落錯車?

樓市旺場,各路人馬紛紛上調樓價升幅預測。而在升市中,又有評論指過去10年,有逾10萬業主落錯車,在樓價大升浪之後,此批「前業主」莫說細樓換大樓,可能連原來的單位也變得無力負擔。究竟是耶非耶?

假設一名業主於5、6年前(甚或之前),售出自己的自住物業,計算期間的樓價升幅和租金支出,除非業主投資眼光超班,把賣樓套現所得翻幾番。否則,說賣樓後難以再上車,多數情況是持平分析。如果香港於過去10年真的有逾10萬業主落錯車,某程度上也更易令人了解,為何這個城市近年怨氣沖天。問題在於,過去10年真的有逾10萬人「落錯車、賣錯樓」?

有關「10萬人落錯車」的數據,來自於統計處,2018年第四季本港家庭住戶自置物業比率為49.1%,比較2008年53.6%,10年間減少4.5個百分點。2018年底本港家庭數目近257.39萬戶,反映按比例計算自置物業的家庭減少約11.58萬個。

以上計算有一個問題:數字只說明自置居所的家庭比例下跌,但原因不一定是很多業主賣樓。過去10年間,香港家庭的數目其實大幅上升。由2008年約230萬戶,增至2018年約257萬戶。根據上述自置物業比例計算,2008年約有123萬戶居於自置物業,2018年數字約126萬戶。換言之,居於自置居所的家庭,其實輕微上升。而居於自置物業的比率下跌,更大原因是家庭數目增長。

當然,上述計算並不排除有相當數量家庭「落錯車」的可能。如果在過去10年賣出自住物業又未再入市,在投資理財角度看,大致上是失策的(說大致上失策,因為不排除少數眼光獨到人士把套現所得投入回報更高的投資)。不過,說過去10年有逾10萬家庭賣出自住物業又未再入市,可能欠缺數據支持。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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