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2019年4月1日 余錦雄 專家評論

商業土地供應嚴重不足

香港土地供應的問題一向十分緊張。除了住宅方面的供應非常不足外,商業、科技發展及創意工業用地的供應亦非常嚴峻,沒有足夠的數量以應付經濟發展及用家的需要。

本文想要說一下商業土地的供應。依據政府新財政年度賣地計劃,本年度將推出7幅商業及酒店用地,提供約876萬方呎樓面面積,其中包括最多提供約2900個酒店房間。雖然這是過去20年最多商業地皮供應的一年;然而,現時香港甲級寫字樓市場供應仍然緊絀,若果加上大灣區發展的經濟增長及對辦公大樓的需求,政府是沒有足夠的土地滿足短期及長期的需要,這將大大影響香港成為區域商業中心的競爭力。

回看香港的商業辦公室租用情況。港島中環核心CBD的甲級商廈不用多說,由於嚴重短缺,空置率低於2%,部分租金高企於200元之上。而九龍區甲級商廈租務亦很好,不少海景單位租金水平持續上升,個別甲級商廈呎租叫價已逾百元水平。現時九龍叫價最高為尖沙咀K11 VICTORIA DOCKSIDE,海景單位呎租叫租價約120元,而環球貿易廣場(ICC)呎租叫價亦超過100元水平。另外,現時尖沙咀西部甲級商廈空置率與中區商廈空置率差不多,均低於2%。這樣的租金水平與營商環境,實在令人擔心。

從市場空置率及租金水平可見,香港現時對商業用地,尤其是甲級商廈的需求十分大。但根據一間跨國測量師行的研究報告,政府現時所持有作日後出售的商業地皮,可發展寫字樓總樓面面積約2010萬方呎,而每年本港吸納量約200萬方呎,估計總供應量只夠10年使用,而其中大部分供應位於九龍,涉及1470萬方呎。

因此,筆者認為,香港政府應該積極開發更多可以在未來使用的土地,除了住宅供應方面,亦需要發展更多商業用地,特別是寫字樓供應方面緊張的問題。不管是棕地、農地及大規模填海等,應該多線進行,才能有望解決問題。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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