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2019年3月28日 蘇振顯 專家評論

Letter M有利政府收地

香港地產行政師學會月前經專責小組討論後,將「M類公函」(下稱Letter M)建議提交特區政府考慮,並於2月26日會見傳媒介紹Letter M機制。

新界有1300公頃棕地及1000公頃私人農地,是土地潛在供應一個很大的來源,由上世紀六十年代開始,政府發展新界收地時,採用一個Letter B換地制度,受到收地業主歡迎,所以新界數個新市鎮順利發展起來。但後期因無足夠土地作交換,所以政府於1997年立例以現金贖回所有Letter B。

現時政府收地只有特惠現金補償,政府每年公布兩次特惠補償率,根據政府意見,特惠補償率已包含土地發展潛質價值。但不少農地業主都覺得金額不足以達到農地的公開市價,對現金特惠補償率不滿,因而產生反對收地、司法覆核、土地審裁處索償等個案,令收地過程有阻滯。同時收地亦抺殺土地業主自行發展土地的期望。

Letter M是針對上述業主的不滿而設計出來,是收地時業主收取特惠現金補償以外另一個選項,所以現有的收地程序不變。選取Letter M的好處是它可在市場上自由買賣,亦可作現金券使用,用於政府有關的土地付款,包括透過投標換取土地、用以支付補地價、短期租約或差餉等。

Letter M的面值是發出當日已公布的特惠補償率,而當用以支付土地付款,例如投標時,就以行使當日已公布的特惠補償率為Letter M的價值,在過去18年來,土地特惠補償率平均每年有14.5%升幅,所以Letter M是有升值的能力。此外,為鼓勵加快回收土地發展,亦建議容許業主主動送回交吉土地以換取Letter M。

為滿足原先農地業主自行發展土地的願望,亦建議政府設立一個Letter M賣地表,容許Letter M持有者投標,但招標土地是以市價出售,所以投標者必須以該幅土地市值的同等價值Letter M落標競投。

為免Letter M在市面積聚太多,所以建議Letter M有20年的行使期限。另外,為鼓勵使用舊年份的Letter M,在土地投標制度上亦建議設有年份積分競爭機制,讓舊的Letter M持有人在招標中有更高中標機會。

傳媒對Letter M的新建議反應正面,在報章及其他媒體上都有廣泛報道。電視台亦作了訪問,詳細討論Letter M及新界收地的情況,至於有傳媒問及會否影響政府賣地收入,答案應該是不會,因為政府發出Letter M後原先收地的金額仍然在政府手上。

另外,政府是以農地價格收地,但以住宅或商業價值賣地,加上乘以數倍地積比,所以政府無論如何都不會蝕本。舉例說政府以特惠補償率每方呎1000元地價收農地,但賣出住宅地時樓面呎價是每方呎5000元,再乘以5倍地積比,就是以每方呎住宅地價2.5萬元出售。

蘇振顯
蘇振顯測量師行董事總經理

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