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2019年3月12日 葉敬誠 專家評論

升跌市的估價表現

新春過後,樓價已有回升趨勢,個別屋苑呎價正挑戰去年高位。而在樓價回升時,有報道指出,個別成交個案出現銀行估價不足的現象。究竟銀行估價不足的情況,應該如何解讀?

按揭是以物業作為抵押品的貸款,抵押品的價值是多少,自然是一個關鍵問題。獨立的抵押品估價,是在按揭貸款審批中一個步驟。面對銀行估價低於成交價,有人會認為情況反映銀行不看好樓價,又或是反映樓價升幅太急。其實以上說法都欠缺根據。

估價一般有兩種方式,一種是按近期相類成交估值,盛行於住宅;另一種是按租金回報估值,盛行於工商舖。以近期相類成交方法估值,在樓價上升時,較易出現估價「一時」追不上成交價的現象。因為估價者(測量師)看到的都是前一段時間,樓價較低時的成交價,由此作出的估價,自然會落後於最新的成交價。

如果我們回頭看去年第四季的成交,會發現當跌市時,普遍出現的是成交價低於估價的現象。因此,近期出現估價低於成交價的現象,反而不可視為一個偏淡的訊號。

值得留意的是,在升市時,估價雖然未必即時追得上成交,但當市場陸續出現新高價成交時,估價行還是會慢慢追上成交價。而現實中有一個吊詭的事實:估價理應是獨立的,但如果估價行評估的物業價值長期低於市值,銀行便無從使用其估價結果、估價行亦難以生存。

相反,在跌市的時候,即使估價行的反應較慢(樓價由120萬元跌至100萬元,而估價結果是110萬元),並不會影響銀行決定是否採用有關估價,因為按揭成數是以成交價及估價中的低者為準。所以我們常常會看到,在跌市時,估價調整得似乎較慢;但在升市時,估價調整得較快的現象。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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