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2019年3月5日 葉敬誠 專家評論

銀行優惠拉低實際按息

在討論是否應該置業、計算置業成本時,不免都要計算樓按貸款的利率。目前新造按息平均利率約2厘多,但對不少人來說,按息其實比面價低得多。在評估樓市時,亦不得不考慮「實際按息」偏低的因素。

一般說「實際利率」,指的是扣除通脹後的利率。例如一筆貸款年利率2.5厘,而通脹率為2厘,實際利率便是0.5厘。不過,此處要說的實際按息另有所指──目前按揭業務競爭激烈,銀行要以現金回贈、高息存款戶口等爭取客戶;扣除相關優惠,客戶實際支付的利息比賬面看到的低得多。

現時如果向銀行借300萬至400萬元按揭,選用H按的話,利率可低至H+1.23厘左右。以3月4日一個月拆息1.28厘計,利率應是2.51厘,但考慮到鎖息上限,供款利率其實在2.375厘水平。而多家銀行可提供高達貸款額1.8%至2%的現金回贈,另外會為按揭客戶提供高息存款戶口,利率等同按揭利率。此兩類優惠,實際上都可視為扣減按息。

以近年新批按揭宗數中,轉按宗數直逼二手買賣宗數看,可見相當一部分置業人士,已出現「定期轉按」的行為模式。過去小業主要轉按,多數是因為套現或新批樓按的利率較低。但就觀察所得,目前業主轉按,每多是單純為了取得回贈。

以每兩年轉按一次,每次獲銀行2%回贈計,可視為每年獲減1厘的貸款利率(當然,詳細計算的話,要考慮轉按的律師費等成本,至於與按揭掛鈎的存款戶口,慳息效果因人或存款多少而異,略過不計)。

當然,個別借款人是否可以轉按賺取回贈,視乎眾多因素,包括物業估值或個人信貸紀錄等。即使近幾年成功每兩年轉按一次賺回贈,也不宜假設未來可以不斷重複。但以現時情況而言,按揭實質利率較面價低卻是事實。不少人會問:出租物業的回報率大概只有3厘,貸款利率也要2厘多,買樓收租似乎毫不吸引。考慮到銀行向按揭客戶提供的種種優惠,也許在一定程度上可解答「為何仍有人買樓收租」的問題。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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