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2019年2月26日 葉敬誠 專家評論

逆周期措施阻人置業?

金管局總裁陳德霖即將榮休,部分評論認為金管局在其任內推出的逆周期措施,令不少用家錯失置業機會。此類評論不但無視逆周期措施對金融體系風險管理的必要性,而認定無遏市措施下,用家較易入市,更是一廂情願。

無疑,市場上一定有一些用家,於過去十年八年曾經考慮入市,但卻因為金管局的指引,按揭成數受限,又或因為未能通過壓力測試,而打消入市念頭。之後樓價繼續上升,再追價入市的難度已不斷增加。對此類人士來說,金管局限制按揭成數和壓力測試等措施,的確有阻人置業(甚至阻人發達)之嫌。

不過,大家不妨想像一下,如果過去十年八年,不曾存在任何逆周期措施,樓價會比現時看到的更高或更低?在其他條件都不變,而按揭借款限制較少的情況下,結果自然是更多資金入市,樓價會比我們今天看到的更高──用家的入市難度不見得比現時為低。而置業人士的供款負擔,卻極可能較現時為高。

縱無逆市措施 一般人亦難置業

過去我們曾提及,在上一個金融風暴後,香港的銀行似乎成功地渡過了難關,沒有一家銀行倒閉。但在亮麗成績的背後,卻是每年個人破產數字由1997年前的幾百宗,升至2000年前後的上萬宗。部分原因就是,當時銀行的風險被有效監管,但個人層面的借貸風險,卻是貴客自理。

近10年來,金管局推出的逆周期措施,卻不單單是在管控銀行風險,連個人樓按的風險也受到一定監管,一般按揭借款人對經濟波動的抵禦力,其實較上周期為高。於2008年金融海嘯後,香港一直未受重大衝擊,令大多數人看不到逆周期措施對香港一般人面對外來衝擊的作用,此點是香港之幸。但不宜因此認為逆周期措施是杞人之憂,甚至認為措施無用。

最近一次的逆周期措施,於2015年2月推出,把標準按揭成數由七成下調至六成。今時今日,樓價比當時更高,不管大家對逆周期措施的評價為何,客觀條件如此,監管機構似乎都難以放寬有關措施。在評估未來樓價走向,甚至是個人作出置業部署時,似乎都要預設逆周期措施會再存在一段較長時間。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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