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2019年1月16日 張聖典 專家評論

適度放寬按揭成數 有助市場運作重回正軌

筆者不久前曾提出政府應適時審視放寬部分俗稱「辣招」的需求管制措施,理由是部分措施導致市場二手住宅放盤出現斷層,擾亂正常市場運作;更造成樓市出現「乾升」現象,產生非預期的副作用。財政司司長早前亦以「辣招」為題在網上發表文章,筆者認同相關說法,並認為政府應認清部分措施帶來的不良影響,針對性地檢視相關政策。

筆者曾提及對於專門打擊短期炒賣活動的措施應繼續予以保留,但對於影響到真正用家的措施,如按揭成數方面,政府應在樓市出現下調時趁機考慮放寬。

政府過往自第一輪的「辣招」推出後,不論在政府印花稅或銀行按揭貸款規限方面已連翻「加辣」。其背後想法相信是認為市場上需求愈大,樓價愈升,故須不斷收緊需求管制措施,以遏抑市場需求。由於受限於龐大的首期開支,不少換樓人士紛紛把其換樓計劃推遲甚至擱置,結果導致市場上的二手住宅供應大減,而同時出現了一批有供款能力,卻沒有足夠資金支付首期的準買家及準換樓人士。

據政府數據顯示,「辣招」推出後市場整體成交量明顯下跌,但反觀樓價指數卻依然節節上升。由此可知單單遏抑需求並不一定能有效阻止樓價上升。放寬按揭成數或許在短期內刺激需求而導致樓價出現上升壓力,但同時會刺激二手放盤,激活換樓鏈,恢復二手住宅市場供應量。在需求及供應同時上升並相互抵消的情況下,市場運作得以重回正軌,可能更能起到穩定樓價的作用。

目前的壓力測試及供款與入息比率相信已能起到穩定銀行體系風險的作用。故此,筆者認為,為市場上希望「上車」作自住的準買家及準換樓人士適度放寬按揭成數,是相當值得考慮的做法。

張聖典
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)

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