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2019年1月15日 葉敬誠 專家評論

放寬按揭成數會否令供款負擔增加?

港府高層對是否放寬按揭成數意見分歧,但特首一錘定音,估計短期內按揭成數上調的機會已不大。有意思的是,特首曾表示放寬按揭成數可能令供款負擔增加。究竟放寬按揭成數是否真的會令供款負擔增加?

問題看來不算複雜,驟然看來,按揭成數放寬的話,按揭的平均借款額上升,平均收入和利率等條件不變的話,供款負擔焉有不升之理?

實際按揭供款比率料維持穩定

不過,答案其實並不簡單。要回答上述問題,最起碼要先澄清:根據那一個標準計算供款負擔?以官方機構來說,單是較常用的供款負擔也有兩個;其中,由金管局定期向立法會彙報的「新批出住宅按揭貸款平均供款與入息比率」,最新的數字是去年8月,平均供款為入息的35%。此數字理論上不管按揭成數如何放寬,都應該不會有大波動。

原因在於,此處的供款與入息比率由銀行新批按揭個案統計而來,而新批按揭都要通過壓力測試。壓力測試其實會令借款人的供款上限壓制在四成多的水平。由於不是每一個借款人都會計到最盡,就算按揭成數上調至十成,金管局此個供款負擔標準難以高於40%。

經濟報告數據可能受間接影響

另一個較多被引用的官方按揭負擔指標是政府經濟報告中的「按揭供款相對入息比率」;數字以固定於「七成按揭、20年還款、45方米單位」計算而來,變數是利率、樓價及住戶入息中位數。去年初的數字是71%。過去不少行內人批評,此數據甚為「離地」。一來是新批按揭的實際平均成數是45%左右,平均年期是26.5年,都與官方的計算標準相差甚遠。

由於政府多年來均以「七成」為計算標準,理論上放寬按揭成數,不會直接影響計算結果(不管一般人按揭成數是45%,抑或90%,官方都是七成按揭計算)。不過,如果放寬按揭成數令整體樓價上升的話,在其他條件不變的情況下,經濟報告的供款負擔卻會上升。或者可以說,結果仍會受放寬按揭成數的簡接影響而惡化。至於放寬按揭成數會不會令樓價上升,卻是另一個問題了。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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