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2018年12月17日 余錦雄 專家評論

內房發展商競爭激烈

冬天開始了一段時間,我們所有市民都感到一股寒意。全國各地的房地產市場亦像天氣一樣,轉冷已經一段時間,未來的寒意似乎會愈來愈重,這是一個市場的共識,亦是內地房地產開發商的共識。而這些開發商的產品大同小異,競爭十分激烈。在寒冬的威脅,他們又有什麼部署?

首先看需求,即是市場的購買力,中國人口眾多,城市化不斷向前推進,剛性需求不斷增長,雖然隨着不同的經濟環境,增長的速度會有所不同,但增長的勢頭是不會改變,這是一個恒常不變的強大購買力。另一方面,中國人一向喜歡置業,除了購買房地產作為自住外,亦把房地產當作投資項目,不斷購買各種房地產以作投資,期望賺取更多的收入,這個觀念亦構成過去多年的主要購買力。

內地房地產開發商都很明白上述的市場購買力,所以他們做生意方法,大方向就是不斷提供產品供應購買所需,這個看似容易的生意模式,其實一點也不容易,它牽涉一個經營房地產最重要的問題──資金鏈。

本來做生意的方法,是有多少資金,就做多大的生意,就是借貸都是量力而為。但在內地經營房地產開發,必須要面對同行的競爭。如果市場上你的競爭對手,都是依靠大量借貸,不斷高速開發,以達致一個可以更有效率的規模,那麼如果你要加入競爭,就只可以跟隨作高槓桿的運作。這就是為什麼內地房地產開發商,公司的負債動輒是市值的一倍以上,有些甚至達致市值的幾倍!

最近由於中美貿易戰持續加劇,使中國內地的金融市場加深了不穩定性,這個金融問題在房地產市場變得更嚴重。隨着貿易戰愈發加深,人民幣將可能面對貶值的危機,而一直過於高企的房地產市場亦可能出現泡沫爆破的情況。因此,有意見提出中國內地房地產市場在未來有可能會大幅下跌,部分報告更指出內地房地產市場在未來的銷售量將會下降15%至20%。

現在市場下調,內地不論大中小房地產開發商,面對的都是龐大資金壓力,如果資金鏈斷裂,公司就有倒閉的可能。所以目前我們看到內地房地產上,都是不斷的以去庫存為主力工作。但光是售出庫存,而不添置土地,就會造成不能持續發展,那麼未來又怎樣?是否要部署為市場回暖作中長線的生意規劃?

檢討一下中國內地的房地產市場今年到底如何?根據中國內地的國家統計局數據顯示,中國內地於10月以前一共投資約9.93萬億元,而當中投資在住宅方面就達到7.04萬億元。這顯示房地產市場仍然是大有可為,尤其是住宅市場。

基於上述的考慮,目前內地開發商,尤其是龍頭開發商如萬科、碧桂園和恒大等,他們都有四個策略去應付:

一、盡量在最近的不景氣中,以優惠價錢增加土地儲備。萬科近半年的逆勢抄底,全力增加土地儲備,是這一個策略的代表企業。

二、減慢開發速度,用時間全力打造優質產品。就像碧桂園就提出了全力執行SSGF,即Sci-Tech(科技創新)、Safe & Share(安全共用)、Green(綠色可持續)和Fine & Fast(優質高效)作為其團隊的主要建築概念。務求建造一個綠色優質,並且既舒適又適合居住的產品推出市場。

三、更加注重所需收購土地的位置,例如土地附近的周邊配套,像教育、交通、民生等相關配套是否完善,也成為其中的考慮因素。

四、全力去庫存減債。

不過,上面的幾個策略,卻不是每一個房地產公司都能做到,因為必須有比較強的現金流及規模,才能在逆市中擴張,收購未來開發的土地儲備;減慢開發速度,等如減慢資金的回收,並不是每一個開發商都能支持,並且提供優質產品,是需要時間研發、經驗及實踐;優質及有策略性位置的土地,競爭都非常激烈,如果不是比較有實力,能成功拿到土地的機會是比較低的;如果從前取得土地的成本過高,再加上投入的建築費,產品是有一定的成本,現時如果需要減價,才能去庫存減債,開發商可能要承擔虧損,這又是一個不容易接受的市場情況。

不管是哪一個行業,每當市場不景,都是汰弱留強的時間,房地產業都沒有例外,於未來的一兩年,相信我們會看到中國房地產開發行業的整合,強者更強,而一些效率不足的競爭者將會被迫離開。

余錦雄
香港測量師學會前會長

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