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2018年11月27日 葉敬誠 專家評論

利率或緩加 樓市有轉機?

樓市調整之際,正逢12月美國議息,一般估計聯儲局會維持加息步伐。另一方面,港元拆息近期急回,本地銀行可能再來一次「跟加、唔跟足」;加上聯儲局近日鴿聲頻傳,市場估計美國加息周期可能提早完結。加息幅度受限,對目前弱勢的樓市會有何影響?

美國科技股雖然回軟,但市場一般估計聯儲局在12月會按原有計劃加息。把焦點集中於12月,由於港元拆息由10月初起回落,累計跌幅約90點子;拆息偏低反映本地貸款需求疲弱,本地銀行可能重施9月的故技──跟隨美國加息,但加幅不及美國。

如果把視野放寬至明年,聯儲局的利率點陣圖及市場預期,原先均估計2019年美國會加息3次,每次四分一厘。但近日聯儲局的鴿派聲音開始出現,有估計來年美息或難加足3次。市場上最鴿的聲音是美息於明年上調一次後,今次加息步伐可能完結。

由於2020年是選舉年,總統特朗普的主觀願望應是聯儲局維持低息,保持經濟暢旺,令他的選戰在較佳條件下開打。當然,理論上,聯儲局是獨立於美國政府的,不必向總統賣賬。但「適逢」近月國際油價下跌(通脹壓力減少)、美股(尤其是科技股)又見明顯調整。在此環境下,聯儲局鴿聲開始出現。

究竟美息來年加幅是否不似預期?目前難以下定論。但正處調整期的香港樓市,會否受惠於加息放緩,卻令人充滿想像。樓市好友可能會預期,利息加少一點,可能有助樓價回穩。

不過,正如我們過去多次提及,利率上落與資產價格幾乎無任何統計上的關聯。況且目前的情況,最鴿的估計,美息仍是要上升多半厘。香港短期內利率可能不會跟足美息,惟一旦銀行結餘減少,來年港息可能需要追加。即使只在業主供款角度考慮,明年仍是會上升的一年。不宜因為預期美息可能緩加,而對樓市過於樂觀。

暫時而言,對樓市較大影響的,可能仍是本周G20的中美峰會;如果雙方達成協議,外圍因素好轉,樓市的調整可望提早完成。

葉敬誠
按計劃有限公司執行董事

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